실질자본 산정 3단계 — 자산·부실자산·부채를 진단지침대로

“진단보고서에서 가장 길게 적히는 줄은 자산총계가 아니라 부실자산 차감 사유입니다. 회계사가 그 줄을 어떻게 쓰느냐가 영업정지와 면허 유지를 가릅니다.”

C-15 허브 글에서 짚었듯, 건설업 기업진단의 결론은 실질자본이 등록기준 자본금을 충족하는가 한 줄로 끝납니다. 산식 자체는 단순합니다.

실질자본 = (자산총계 − 부실자산) − 부채총계

문제는 “부실자산”의 판정. **국토교통부 고시 「기업진단지침」**이 열거한 10종 가까운 항목을 어떻게 판정하느냐에 따라 같은 회사의 실질자본이 수억 원씩 차이 납니다. 이 글은 자산총계 → 부실자산 차감 → 부채총계 3단계를 진단지침대로 정확히 따라가는 실무 가이드입니다.

1단계: 자산총계 확정 — 무엇이 자산이고 무엇이 자산이 아닌가

출발점은 대차대조표

진단기준일 현재의 대차대조표 자산총계가 출발점입니다. 단, 그대로 쓰면 안 됩니다. 다음 두 가지를 먼저 확인합니다:

(1) 진단지침이 자산으로 인정하는 항목

현금·예금 (단 30일 평잔 룰 통과)
매출채권 (회수 가능성 인정분)
재고자산 (시가 평가 후 정상 회수분)
유형자산 (감가상각 후 장부가)
무형자산 중 외부 매입분
공제조합 출자증권 — 자산 인정 (전문건설·전기·정보통신·소방 모두)
임차보증금 — 회수 가능성 인정분

(2) 진단지침이 자산으로 인정하지 않는 항목

자력 형성한 영업권 (M&A로 매입한 영업권은 인정)
자력 개발비 (외부 위탁 R&D 비용 일부만 인정)
가공자산 — 실재성 자체가 의심되는 자산

평가 시점은 진단기준일

자산 평가는 항상 진단기준일 현재. 결산일 진단이면 결산일 기준, 증자 진단이면 증자 등기일 기준. 진단기준일 이전 평가액이나 이후 평가액을 가져오면 안 됩니다.

실무 함정: 출자증권 평가

공제조합 출자증권은 자산으로 인정되지만, 평가액 변동분은 매년 새로 받아야 합니다. 진단 시점에 출자증권 평가확인서를 못 받으면 부실자산으로 떨어질 수 있습니다. 매분기 공제조합에서 평가확인서를 발급받아 보관하는 습관이 필요합니다.

→ 상세는 I-48. 공제조합 출자증권 회계·세무·진단

2단계: 부실자산 차감 — 진단지침이 열거한 10종

진단의 핵심. 회계장부에는 자산으로 잡혀 있어도 진단지침에서 부실자산으로 판정되면 실질자본에서 차감됩니다. 실무 빈도 순으로 정리합니다.

① 가지급금 (1순위 — 전체 부실자산의 60% 이상)

대표이사·임원·관계인에게 일시 대여한 자금. 진단지침은 100% 부실자산으로 차감합니다. 변명이 통하지 않습니다.

가지급금이 무서운 이유는 두 부담이 동시에 옵니다:

세무: 인정이자 연 4.6% 익금산입 (법인세 추가 부담)
진단: 부실자산 100% 차감 (실질자본 직격탄)

같은 1억 원이 매년 460만 원 법인세를 깎고, 진단 시점에는 자본금 1억 만큼 통째로 빠지는 구조. 정리 7가지 방법 → H-47

② 관계회사·자회사 대여금

사장님이 운영하는 다른 법인·개인사업장에 대여한 자금. 회수 가능성을 입증하지 못하면 부실자산. 입증 요건:

차용증 (이자율·상환일·연대보증 명시)
이자 약정 (시중 금리 이상)
실제 이자 수취 내역 — 통장에 입금 기록
차주 회사의 재무상태표 (변제 가능성)

위 4가지가 모두 갖춰져야 자산으로 인정. 하나라도 빠지면 부실자산 차감. 실무에서 가장 자주 놓치는 것은 “실제 이자 수취 내역”입니다.

③ 장기 미회수 매출채권 (1년 이상)

매출 발생 후 1년 이상 미회수된 채권은 회수 가능성 의심 → 부실자산. 거래처 부도·소송·법정관리 등 사유가 있으면 더욱 명확하게 부실 판정.

대응책: 1년 도래 전에 대손 처리(법인세법상 대손금 인정 사유) 또는 회수 노력 입증 서류 (내용증명·소송 진행)를 갖춥니다. 매월 마감 단계에서 매출채권 잔액을 채권 연령별로 분류하는 것이 기본.

④ 재고자산 폐기·진부화 추정분

원자재·반제품·완제품을 시가 평가했을 때 회수 불능·진부화로 추정되는 부분. 건설업에서는 다음이 흔합니다:

현장 종료 후 남은 자재 (재사용 어려운 특수자재)
장기 보관으로 노화된 시멘트·도료
단종된 부품·자재

매년 결산 단계에서 재고실사 + 시가 평가 + 폐기 손실 인식이 필수. 안 하면 진단 시점에 한꺼번에 차감되어 실질자본 폭락.

⑤ 건설중인자산 (사용 가능 시점 도래분)

사옥·창고·공장 신축 후 사용 가능 시점이 도래했는데 회계상 “건설중인자산”으로 그대로 둔 경우. 진단지침은 이를 부실자산 의심 항목으로 봅니다.

대응: 사용 가능 시점에 즉시 유형자산으로 대체. 대체 시점부터 감가상각 개시 → 법인세 절세까지 동시 효과.

→ 상세는 I-49. 건설중인자산 vs 유형자산 — 감가상각 개시시점

⑥ 운휴 유형자산

장기간 운휴 중인 기계·차량·장비. 사용하지 않으면 회수 가능성 의심. 운휴 사유가 일시적임을 입증하거나, 매각 추진 중임을 보여야 자산 인정.

⑦ 자력 형성 무형자산 (영업권·개발비)

회사가 직접 형성한 영업권·개발비는 부실자산. 외부에서 매입한 영업권(M&A 시 영업권 가액)이나 외부 위탁 R&D 비용의 일부만 자산 인정.

⑧ 임차보증금 회수 불가 추정분

임차한 사옥·창고·현장 사무소의 보증금 중 회수 가능성이 의심되는 부분. 임대인이 부도 상태이거나 건물이 경매 진행 중이면 부실 판정.

⑨ 가공자산 (실재성 의심)

장부에는 있는데 실제로는 존재하지 않는 자산. 진단자가 직접 실사·확인을 거쳐 판정. 건설업에서는 장부상 재고 vs 실재 재고 불일치가 가장 흔한 가공자산 유형.

⑩ 출자증권 중 평가손실 부분

공제조합 출자증권 자체는 자산 인정이지만, 평가확인서상 평가손실분은 차감. 출자 후 시간이 흐르면서 평가액이 출자가액보다 낮아진 부분.

부실자산 10종 한눈에

순위	부실자산	차감 비율	판정 핵심
1	가지급금	100%	진단지침 직접 명시
2	관계회사 대여금	회수 가능성 입증 못 한 부분	차용증·이자 수취
3	장기 미회수 매출채권	1년 이상 부분	회수 노력 입증
4	재고 폐기·진부화	시가 평가액 미만 부분	재고실사
5	건설중인자산	사용 가능 시점 도래분	대체 시점
6	운휴 유형자산	운휴 사유 입증 안 된 부분	일시 운휴 vs 영구 운휴
7	자력 영업권·개발비	100% (자력 형성분)	외부 매입·외부 위탁만 인정
8	임차보증금	회수 불가 추정분	임대인 신용
9	가공자산	100%	진단자 실사
10	출자증권 평가손실	평가손실분	평가확인서

3단계: 부채총계 차감 — 추정 부채 적정성이 핵심

자산 쪽은 부실자산 차감으로 보수적으로 잡히지만, 부채는 그대로 차감됩니다. 단 다음 두 항목은 진단 시점에 적정 금액인지 재검토합니다.

공사손실충당부채

진행 중인 공사가 손실이 예상되는 경우 미리 부채로 인식. 진단 시점에 손실 예상액이 변동되었으면 재추정.

하자보수충당부채

공사 완성 후 하자보수 의무에 대비한 추정 부채. 일반적으로 매출의 일정 비율(0.5~1%)로 설정. 과거 하자 발생률이 높은 회사는 비율을 올려야 함.

우발부채는 부채 인식 안 함

진행 중인 소송·보증·연대책임 등은 결과가 불확실해 우발부채로 분류. 확정 시점에 부채 인식. 단, 진단보고서 주석에 우발부채 내역을 적어야 합니다.

진단보고서가 실제로 어떻게 적는가 (실 사례)

C전문건설(자본금 7억, 종합건설업) 사장님의 진단 사례. 진단기준일 결산일 기준.

자산총계 (장부): 18억 4,200만 원

부실자산 차감

항목	금액	차감 사유
가지급금 (대표이사)	1억 2,000만 원	진단지침 100% 차감
관계회사 대여금	8,000만 원	차용증 있으나 이자 수취 내역 없음
장기 미회수 매출채권	4,500만 원	거래처 부도 (15개월 경과)
재고 폐기 추정분	2,300만 원	단종 자재 — 시가 0
건설중인자산	9,000만 원	사옥 사용 시작 8개월째 미대체
합계	3억 5,800만 원

부채총계 (장부): 11억 8,000만 원

공사손실충당부채 1,200만 원 보강 (진행 공사 손실 추정 변동)
부채총계 조정 후: 11억 9,200만 원

실질자본 = (18억 4,200 − 3억 5,800) − 11억 9,200 = 2억 9,200만 원

결과: 자본금 미달 (등록기준 7억 vs 실질자본 2.92억) → 영업정지 위기

진단보고서에는 부실자산 5개 항목 각각에 대해 차감 사유를 2~3줄씩 명시. 회사 입장에서 가장 무거운 줄은 가지급금 1억 2,000만 원 — 5년간 매년 약 552만 원씩 인정이자 익금산입 + 진단 시점에 자본 1.2억 통째로 차감의 이중 부담.

C전문건설 대응: 진단 6개월 전부터 회계법인 차원에서 ① 가지급금 분할 정리(임원 보수 일부 가지급금 변제 충당) ② 관계회사 대여금 이자 수취 정상화 ③ 매출채권 대손 처리 ④ 건설중인자산 즉시 대체. 진단 30일 평잔 직전에 자본 충족.

회계법인이 매월 실질자본 시뮬레이션을 하면

매월 마감 단계에서 실질자본 추정치를 산정하면 진단 시점 사고를 거의 100% 막을 수 있습니다.

점검 항목	단순기장	회계법인 매월 마감
실질자본 추정	결산 시 1회	매월 자동 산정 + 추세 모니터
가지급금 누적 추적	결산 시 발견	매월 발생 즉시 정리 협의
관계회사 대여금 이자 수취	별도 관리 안 됨	매월 이자 약정 vs 실수령 비교
매출채권 연령 분석	분기·연 단위	매월 1년 도래 채권 알림
재고 시가 재평가	연 1회 결산	분기 평가 + 단종 자재 즉시 인식
건설중인자산 대체	결산 시 점검	사용 가능 시점 즉시 대체

지수회계법인은 비즈넵 케어 AI(증빙 분류 95% / 정확도 99%) 인프라 위에서 매월 위 항목을 자동 산정합니다. 진단기준일이 다가오면 30일이 아니라 6개월 전부터 평잔·실질자본 시나리오 시뮬레이션을 시작합니다.

C전문건설 사례처럼 진단 1개월 전에 발견하면 자본 충족이 어렵지만, 6개월 전이면 가지급금 분할 변제·매출채권 대손·건설중인자산 대체 등 4~5가지 트랙을 동시 진행할 시간이 확보됩니다.

카테고리 C 「기업진단 — 건설업」 시리즈

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