산 적이 없는데 취득세가 나옵니다 — 시행사의 간주취득 여섯 장면

“이 땅은 처음부터 우리 것이었습니다. 산 적이 없는데 왜 취득세가 나옵니까?”

「지방세법」이 말하는 취득은 사는 것만이 아닙니다. 제7조는 계약도 등기도 없이 취득이 성립하는 경우를 여러 항에 걸쳐 정해 두었습니다. 이것을 간주취득이라고 부릅니다.

개발사업에서는 이 조항들이 특히 자주 작동합니다. 토지를 사고, 지목을 바꾸고, 조성하고, 환지를 받고, 지분을 넘기는 과정 전부가 제7조의 사정거리 안에 있기 때문입니다. 사업 계획서에 취득세가 한 줄만 잡혀 있다면 대개 모자랍니다.

1. 등기하지 않아도 취득입니다

출발점은 제7조 제2항입니다.

부동산등의 취득은 … 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고

잔금을 치렀는데 등기를 미루고 있는 상태, 소유권이전 소송이 진행 중인 상태에서도 사실상 취득이 인정되면 취득세 납세의무가 생깁니다. 신고·납부기한은 등기일이 아니라 취득일부터 기산됩니다.

개발사업에서는 잔금 지급과 등기 사이에 인허가·명의 정리 등의 이유로 간격이 벌어지는 일이 흔합니다. 그 간격 동안 신고기한이 지나가면 가산세가 붙습니다.

2. 지목을 바꾸면 그 자체가 취득입니다

가장 대표적인 간주취득입니다. 제7조 제4항입니다.

선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.

“사실상 변경”입니다. 지적공부상 지목이 정리되었는지가 아니라 실제로 그렇게 쓰이게 되었는지로 봅니다. 임야를 깎아 대지로 만들었다면 그 시점에 취득이 성립합니다.

과세되는 것은 증가한 가액입니다. 토지 전체가 아니라 지목변경으로 오른 부분입니다.

같은 항의 뒷문장이 환지방식 도시개발사업을 따로 정합니다.

「도시개발법」에 따른 도시개발사업(환지방식만 해당)의 시행으로 토지의 지목이 사실상 변경된 때에는 그 환지계획에 따라 공급되는 환지는 조합원이, 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다.

체비지를 팔아 사업비를 충당하는 구조라면, 파는 시점 이전에 이미 사업시행자에게 취득세가 생겨 있습니다.

3. 준공된 택지에 정원을 만들어도 취득입니다

잘 알려지지 않은 조항입니다. 제7조 제14항입니다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조에 따른 대(垈) 중 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지에 정원 또는 부속시설물 등을 조성·설치하는 경우에는 그 정원 또는 부속시설물 등은 토지에 포함되는 것으로서 토지의 지목을 사실상 변경하는 것으로 보아 토지의 소유자가 취득한 것으로 본다.

그리고 단서가 갈림길입니다.

다만, 건축물을 건축하면서 그 건축물에 부수되는 정원 또는 부속시설물 등을 조성·설치하는 경우에는 그 정원 또는 부속시설물 등은 건축물에 포함되는 것으로 보아 건축물을 취득하는 자가 취득한 것으로 본다.

즉 같은 조경 공사라도 택지 준공 후에 따로 했느냐, 건축과 함께 했느냐에 따라 토지의 취득이 되기도 하고 건축물의 취득이 되기도 합니다. 세율과 과세표준이 달라집니다. 공사 발주 순서가 세금을 정하는 드문 사례입니다.

4. 환지·관리처분으로 받는 것 — 건물과 땅이 다릅니다

제7조 마지막 항이 정비사업의 취득 성격을 정합니다.

「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 해당 사업 대상 부동산의 소유자가 환지계획 또는 관리처분계획에 따라 공급받거나 토지상환채권으로 상환받는 건축물은 그 소유자가 원시취득한 것으로 보며, 토지의 경우에는 그 소유자가 승계취득한 것으로 본다. 이 경우 토지는 당초 소유한 토지 면적을 초과하는 경우로서 그 초과한 면적에 해당하는 부분에 한정하여 취득한 것으로 본다.

세 가지가 한 문장에 들어 있습니다.

• 새로 받는 건축물은 원시취득 — 신축과 같은 취급입니다
• 토지는 승계취득 — 세율이 다릅니다
• 토지는 늘어난 면적만 취득입니다. 원래 갖고 있던 면적만큼은 다시 세지 않습니다

조합원 입장에서 “새 아파트를 받았으니 취득세를 전부 다시 내는 것”이 아니라는 뜻이고, 사업시행자 입장에서는 일반분양분과 조합원분의 취득 성격이 다르다는 뜻입니다.

주택조합·재건축조합에 대해서는 제7조 제8항이 별도로 정합니다 — 조합이 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 보고, 조합원에게 귀속되지 않는 비조합원용 부동산은 제외됩니다. 즉 비조합원용은 조합이 취득한 것이 됩니다.

5. 지분을 사면 부동산을 산 것이 됩니다

시행 실무에서 가장 큰 금액이 걸리는 조항입니다. 제7조 제5항, 과점주주 간주취득입니다.

법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 「지방세기본법」 제46조제2호에 따른 과점주주가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산등(법인이 「신탁법」에 따라 신탁한 재산으로서 수탁자 명의로 등기·등록이 되어 있는 부동산등을 포함한다)을 취득한 것으로 본다.

토지를 보유한 시행법인의 지분을 인수해 과점주주가 되면, 그 법인의 부동산을 취득한 것으로 보아 취득세가 부과됩니다. 부동산 자체는 여전히 법인 명의이고 등기도 그대로인데 세금은 발생합니다.

괄호가 중요합니다 — 신탁해서 수탁자 명의로 되어 있는 부동산도 포함됩니다. 토지신탁 구조라고 해서 빠지지 않습니다.

예외는 하나입니다. 법인설립 시에 발행하는 주식·지분을 취득해 과점주주가 된 경우는 취득으로 보지 않습니다. 처음부터 세우는 것과 남이 세운 것을 사 오는 것이 갈립니다.

지분 인수 방식으로 사업을 넘겨받을 때, 자산 양수도와 지분 양수도의 세부담 비교에 이 항목이 반드시 들어가야 합니다. 실사 단계에서 빠뜨리면 클로징 후에 드러납니다.

6. 신탁의 위탁자가 바뀌어도 취득입니다

제7조 제15항입니다.

「신탁법」 제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다.

다만 위탁자 지위가 이전되어도 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외됩니다.

시행사가 바뀌면서 신탁계약상 위탁자만 갈아 끼우는 구조는 등기부상 소유자(수탁자)가 그대로여서 소유권 변동이 없어 보입니다. 조문은 그 구조를 취득으로 봅니다.

실사·구조 설계 단계 체크리스트

1. 잔금을 치렀는데 등기를 미루고 있는 물건이 있습니까 — 신고기한을 확인하십시오
2. 지목이 사실상 변경되는 시점이 언제입니까 — 증가한 가액을 산정해 두셨습니까
3. 환지방식이라면 체비지·보류지에 대한 사업시행자의 취득세를 잡으셨습니까
4. 조경 공사를 택지 준공 후 별도로 하십니까, 건축과 함께 하십니까
5. 정비사업이라면 조합원분과 일반분양분의 취득 성격을 나누셨습니까
6. 지분 인수라면 과점주주 간주취득을 계산하셨습니까 — 신탁 부동산 포함입니다
7. 신탁 위탁자 지위 이전 계획이 있습니까
8. 그 모든 시점이 사업 수지에 반영되어 있습니까

자주 묻는 질문

Q1. 지목변경 취득세는 언제 신고합니까?

사실상 변경된 날이 취득일이 됩니다. 지적공부 정리일이 아니라 실제로 그 지목의 상태가 된 날입니다. 준공 시점과 지적 정리 시점이 벌어져 있으면 어느 쪽을 기준으로 볼지 다툼이 생기므로, 공사 완료 사실을 보여 주는 자료를 함께 갖추어야 합니다.

Q2. 과점주주 취득세의 과세표준은 무엇입니까?

법인이 보유한 부동산등의 가액에 취득한 지분 비율을 곱해 계산하는 구조입니다. 이미 과점주주였다가 지분이 더 늘어난 경우에는 증가분만 대상이 되는 등 세부 규정이 별도로 있습니다. 인수 지분율에 따라 결과가 크게 달라지므로 사전 계산이 필요합니다.

Q3. 부동산을 하나도 안 산 인수인데 취득세가 나오는 것이 맞습니까?

조문상 그렇습니다. 과점주주 간주취득은 법인의 재산을 지배하게 된 것을 취득으로 의제하는 제도입니다. 다만 법인설립 시 발행 주식 취득은 제외되고, 신탁 관련 예외도 있으므로 구조에 따라 결과가 달라집니다.

Q4. 자산 양수도로 하면 이 문제가 없습니까?

과점주주 간주취득은 피하지만, 자산 자체의 취득세가 정상적으로 발생합니다. 그리고 법인 단계의 처분 손익과 부가세가 함께 움직입니다. 어느 쪽이 유리한지는 부동산 가액, 법인의 이월결손금, 부채 구조에 따라 갈리므로 두 안을 나란히 계산해 봐야 합니다.

정리

개발사업의 취득세는 매매계약서의 수만큼 발생하지 않습니다.

• 등기 전이라도 사실상 취득하면 취득입니다
• 지목의 사실상 변경은 그 자체가 취득이고, 증가한 가액이 과세표준입니다
• 환지방식에서 체비지·보류지는 사업시행자가 취득한 것으로 봅니다
• 택지 준공 후의 정원·부속시설물은 토지의 지목변경으로 봅니다 — 건축과 함께면 건축물입니다
• 환지·관리처분으로 받는 건축물은 원시취득, 토지는 초과 면적분만 승계취득입니다
• 과점주주가 되면 그 법인의 부동산을 취득한 것으로 봅니다 — 신탁 부동산 포함
• 신탁 위탁자 지위 이전도 취득입니다

지수회계법인 부동산세무본부는 사업 일정표 위에 취득이 성립하는 시점을 모두 표시하고, 각 시점의 과세표준과 세율을 미리 산정해 자금 계획에 반영해 드립니다. 업무 범위는 개발사업 세무와 부동산 실사에 있습니다.

단계별 전체 지도는 시행사 세무 로드맵에서 함께 보시면 도움이 됩니다.

본 글은 2026년 9월 17일 기준 「지방세법」(2026. 1. 1. 시행) 제7조 조문을 확인해 작성했습니다. 과점주주 간주취득의 과세표준 산정 등 세부 사항은 같은 법 시행령에 있습니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.