신탁으로 사업하면 세금은 누가 냅니까

“땅은 신탁회사 명의로 되어 있습니다. 그럼 세금도 신탁회사가 내는 것 아닙니까?”

세목마다 다릅니다. 그리고 그 차이를 모른 채 계약서를 쓰면, 누가 낼지 정하지 않은 세금이 준공 무렵에 나타납니다.

개발사업에서 신탁은 흔한 구조입니다. 부동산PF 대주단이 담보신탁을 요구해 대출을 일으키고, 관리형토지신탁으로 사업을 진행합니다(신탁이 PF 구조에서 차지하는 자리는 부동산PF와 부동산PM에서 다뤘습니다). 등기부상 소유자는 수탁자(신탁회사)이지만 사업의 실질은 위탁자(시행사)에게 있습니다. 세법은 이 둘 사이에서 세목마다 다른 답을 냅니다.

1. 부가가치세 — 원칙은 수탁자입니다

「부가가치세법」 제3조 제2항입니다.

대통령령으로 정하는 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자가 신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자로서 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

두 가지가 들어 있습니다.

• 납세의무자는 수탁자
• 그것도 신탁재산별로 각각 별도

수탁자 한 곳이 여러 사업의 신탁을 맡고 있어도, 신탁재산마다 그것을 사업장으로 보아 사업자등록을 따로 냅니다(같은 법 제8조 제6항). A 사업의 매입세액을 B 사업의 매출세액에서 빼는 것이 되지 않습니다.

2. 다만 위탁자가 내는 경우가 있습니다

제3조 제3항이 예외를 셋 둡니다.

1. 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 위탁자 명의로 공급하는 경우
2. 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배·통제하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
3. 그 밖에 신탁의 유형, 신탁설정의 내용, 수탁자의 임무 및 신탁사무 범위 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우

2호의 “대통령령으로 정하는 경우”는 「부가가치세법 시행령」 제5조의2 제2항이 적어 둡니다. 개발사업에서 가장 중요한 것은 제1호입니다 — 부동산개발사업을 목적으로 하는 신탁계약에서 사업비 조달 의무를 수탁자가 지지 않는 경우에는 위탁자가 납세의무자입니다. 신탁사가 사업비를 대지 않는 관리형토지신탁이 여기에 해당하고, 신탁사가 사업비를 조달하는 차입형토지신탁은 원칙대로 수탁자입니다. (수탁자가 재개발·재건축 등 정비사업의 사업시행자인 경우는 제1호에서 빠집니다.)

담보신탁은 사정이 또 다릅니다. 위탁자가 자기 이름으로 분양·임대를 하면 제1호(위탁자 명의 공급)로 위탁자가 내고, 대출이 부실해져 수탁자가 신탁재산을 처분하면 원칙대로 수탁자가 냅니다.

계약 유형의 이름이 아니라 사업비를 누가 대는지, 누구 명의로 공급하는지가 판정을 정합니다. 신탁계약서의 사업비 조달 조항이 그대로 쟁점이 됩니다.

수탁자가 여럿이면 제4항이 적용됩니다 — 공동수탁자는 연대납부 의무를 지고, 신탁사무를 주로 처리하는 대표수탁자가 신고·납부합니다.

3. 취득세 — 위탁자가 바뀌면 취득입니다

「지방세법」 제7조 제15항입니다.

「신탁법」 제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다.

등기부상 소유자(수탁자)는 그대로인데 취득세가 발생합니다. 사업을 넘겨받으면서 위탁자 지위만 갈아 끼우는 구조가 여기에 해당합니다.

단서가 있습니다 — 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외됩니다. 그런데 「지방세법 시행령」 제11조의4 가 정한 경우는 지금 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 위탁자 지위를 다른 집합투자업자에게 넘기는 경우 하나뿐입니다. 시행사 사이의 사업 양수도는 여기에 들지 않습니다.

부가세도 따라옵니다. 「부가가치세법」 제10조 제8항은 위탁자 지위 이전을 기존 위탁자가 새 위탁자에게 신탁재산을 공급한 것으로 보고, 이때 납세의무자는 기존 위탁자입니다(시행령 제5조의2 제3항). 사업 양수도 대가를 정할 때 부가세를 함께 계산해야 합니다.

같은 내용은 시행사의 간주취득 여섯 장면에서 다른 간주취득과 나란히 정리했습니다.

여기에 하나가 더 붙습니다. 제7조 제5항의 과점주주 간주취득은 “법인이 「신탁법」에 따라 신탁한 재산으로서 수탁자 명의로 등기·등록이 되어 있는 부동산등을 포함한다”고 명시합니다. 즉 시행법인의 지분을 인수해 과점주주가 되면, 신탁해 둔 부동산까지 취득한 것으로 봅니다.

4. 재산세 — 매년 누가 받는가

신탁재산의 재산세 납세의무자는 등기부상 소유자가 아니라 위탁자입니다(「지방세법」 제107조 제2항 제5호). 2021년 개정 전에는 수탁자였으므로, 오래된 신탁계약서의 비용 조항이 지금 고지서와 어긋나 있지 않은지 보십시오. 사업 기간이 길어질수록 이 부담이 누적되므로, 사업 수지에 보유세를 넣어 두어야 합니다.

토지를 어느 과세대상으로 분류받느냐에 따라 금액이 크게 달라지는데, 그 구조는 옆 필지는 재산세가 절반에서 다룹니다. 개발사업용 토지가 분리과세 대상이 되면 세율과 종합부동산세 부담이 함께 내려갑니다.

5. 그래서 계약서에 무엇을 적어야 하나

세법이 납세의무자를 정하는 것과, 그 부담을 당사자 중 누가 지는지는 별개입니다. 세법상 납세의무자가 수탁자라도 신탁계약과 사업약정에서 그 비용을 위탁자가 부담하도록 정하는 것이 일반적입니다.

문제는 정하지 않은 항목입니다. 실무에서 자주 비는 자리는 이렇습니다.

1. 부가세 환급금이 누구에게 귀속되는가 — 수탁자 명의로 환급되면 그 자금의 처리 방법
2. 위탁자 지위 이전 시 취득세를 양도인과 양수인 중 누가 부담하는가
3. 사업 기간 중 재산세를 누가 내는가, 신탁계정에서 지출하는가
4. 미분양이 발생해 임대로 전환할 때 매입세액 조정 부담
5. 신탁 종료 시 잔여재산 귀속에 따르는 세금

이 다섯 줄이 비어 있으면 준공 이후에 분쟁이 됩니다.

6. 실사에서 확인할 것

지분이나 사업을 인수하는 쪽이라면 확인 순서가 정해져 있습니다.

• 신탁의 유형이 무엇인가 (담보신탁·관리형토지신탁·차입형토지신탁) — 사업비 조달 의무를 누가 지는가
• 부가세 납세의무자가 수탁자인가 위탁자인가 — 세금계산서가 누구 명의로 나가고 있는가
• 신탁재산별 매입세액 공제 현황과 예정 안분 비율
• 위탁자 지위 이전으로 처리하는가, 지분 인수로 처리하는가 — 취득세가 달라집니다
• 대상 법인이 신탁해 둔 부동산이 있는가 — 과점주주 간주취득에 포함됩니다
• 미납 재산세가 있는가

자주 묻는 질문

Q1. 담보신탁과 관리형토지신탁은 세금이 다릅니까?

부가세 납세의무자가 다릅니다. 신탁사가 사업비를 대지 않는 관리형토지신탁은 시행령 제5조의2 제2항 제1호로 위탁자가 납세의무자이고, 담보신탁은 위탁자 명의로 분양·임대하면 위탁자, 수탁자가 처분하면 수탁자입니다. 신탁사가 사업비를 조달하는 차입형토지신탁은 수탁자입니다. 계약 명칭이 아니라 사업비 조달 조항과 공급 명의로 판단합니다.

Q2. 신탁회사가 세금계산서를 발행하면 우리 매입세액은 어떻게 됩니까?

수탁자가 납세의무자인 구조(차입형토지신탁 등)에서는 신탁재산 단위로 매입세액이 공제됩니다. 위탁자의 다른 사업 매출세액에서 빼는 것은 되지 않습니다. 신탁재산별로 별도 납세의무자라는 조문이 그것을 막습니다.

Q3. 위탁자 지위를 넘길 때 취득세를 피할 방법이 있습니까?

조문에 “실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우”의 예외가 있으나, 시행령이 정한 것은 집합투자업자 사이의 이전 하나뿐입니다. 시행사 사이의 양수도라면 지위 이전으로 갈지, 시행법인 지분 인수로 갈지(이때는 과점주주 간주취득)를 비교하는 것이 실무의 선택지이고, 계약을 마친 뒤에 방법을 찾는 것은 대체로 늦습니다.

Q4. 신탁을 안 쓰면 간단해집니까?

세금은 단순해지지만 자금 조달이 어려워집니다. 대주단이 담보신탁을 요구하는 것이 일반적이기 때문입니다. 신탁을 쓸 것인지가 아니라, 신탁 구조에서 누가 무엇을 부담할지를 계약서에 적는 것이 실무의 과제입니다.

정리

신탁 사업의 세금은 세목마다 주인이 다릅니다.

• 부가세는 원칙적으로 수탁자, 그것도 신탁재산별 별도 납세의무자입니다
• 위탁자 명의 공급이나 관리형토지신탁(신탁사가 사업비를 대지 않는 구조)은 위탁자가 냅니다
• 공동수탁자는 연대납부, 대표수탁자가 신고·납부합니다
• 위탁자 지위 이전은 취득입니다 — 등기부가 그대로여도 취득세가 나고, 부가세상 공급이기도 합니다
• 과점주주 간주취득에는 신탁해 둔 부동산도 포함됩니다
• 재산세는 위탁자가 부담합니다 — 사업 기간이 길수록 누적됩니다
• 세법상 납세의무자와 계약상 비용 부담자는 별개입니다 — 다섯 항목을 적어 두십시오

지수회계법인 부동산세무본부는 신탁 유형별 납세의무자를 먼저 확정하고, 부가세 환급 흐름과 취득세 발생 시점을 사업 일정표에 얹어 계약 조항으로 정리해 드립니다. 업무 범위는 개발사업 세무에 있습니다.

본 글은 2026년 10월 3일 기준 「부가가치세법」(2026. 1. 2. 시행) 제3조·제8조·제10조, 같은 법 시행령(2026. 4. 1. 시행) 제5조의2, 「지방세법」(2026. 7. 1. 시행) 제7조·제107조, 같은 법 시행령 제11조의4 조문을 확인해 작성했습니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.