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“전세 낀 아파트를 자녀에게 넘기면 세금이 준다던데, 맞습니까?”
맞을 때도 있고 아닐 때도 있습니다. 부담부증여는 절세 기법이 아니라 과세 구조입니다. 구조를 이해하지 않고 쓰면 오히려 세금이 늘어납니다.
하나의 거래가 둘로 나뉩니다
부담부증여는 증여를 하면서 그 재산에 딸린 채무를 받는 사람이 함께 떠안는 것입니다. 전세보증금이나 담보대출이 대표적입니다.
세법은 이 하나의 거래를 둘로 나눠 봅니다.
| 부분 | 성격 | 세금 | 내는 사람 |
|---|---|---|---|
| 채무 인수액 | 대가를 받고 넘긴 것 | 양도소득세 | 주는 사람(증여자) |
| 나머지 | 무상으로 넘긴 것 | 증여세 | 받는 사람(수증자) |
여기서 가장 자주 놓치는 것이 납세자가 다르다는 점입니다. 자녀에게 넘겼는데 부모에게 양도소득세 고지서가 갑니다. “자녀 세금만 계산하면 되겠지” 하고 진행했다가 놀라시는 경우가 많습니다.
왜 유리해질 수 있나
시가 10억 원, 전세보증금 4억 원인 아파트를 자녀에게 넘긴다고 해보겠습니다.
- 단순증여 — 10억 원 전체가 증여세 과세 대상
- 부담부증여 — 6억 원만 증여세 대상, 4억 원은 양도로 보아 부모에게 양도소득세
증여세는 누진세율입니다. 과세표준이 줄어들면 적용 세율 구간 자체가 내려갑니다. 그래서 증여 부분이 4억 원 줄어드는 효과가 단순히 “4억 원어치 세금”이 아니라 구간 이동만큼 더 큽니다.
부모 쪽 양도소득세가 작을수록 이 구조가 유리합니다. 즉 —
- 부모의 취득가액이 시가에 가까울수록 양도차익이 작아 유리
- 부모가 1세대 1주택 비과세에 해당하면 양도세 부담이 크게 줄어 유리
- 반대로 오래 보유해 차익이 큰 부동산이면 양도세가 커져 불리
언제 불리해지나
부담부증여가 손해가 되는 전형적인 경우들입니다.
- 취득가액이 아주 낮은 부동산 — 양도차익이 커서 부모 양도세가 증여세 절감분을 넘어섭니다
- 부모가 다주택자로 중과 대상 — 양도세율 자체가 올라갑니다
- 채무가 형식만 있는 경우 — 아래에서 설명하는 인정 요건을 못 채우면 전액 증여로 과세됩니다
- 수증자에게 상환 능력이 없는 경우 — 결국 부모가 갚아주면 그 금액이 다시 증여가 됩니다
인정 요건 — 형식이 아니라 실질입니다
세무서가 부담부증여로 인정하는 것은 채무가 진짜로 넘어갔을 때입니다. 다음이 확인되어야 합니다.
- 증여일 현재 그 재산에 실제로 담보된 채무일 것
- 그 채무를 수증자가 실제로 인수할 것
- 인수한 채무를 수증자가 자기 자금으로 상환할 것
특히 마지막이 핵심입니다. 국세청은 부담부증여 이후 채무 상환 내역을 사후 관리합니다. 소득이 없는 자녀가 인수한 대출을 부모가 대신 갚아주면, 그 상환액이 새로운 증여가 됩니다. 한 번에 끝나는 거래가 아니라 몇 년에 걸쳐 확인되는 구조라는 점을 전제해야 합니다.
실무 포인트 — “자녀에게 소득이 생길 때까지만 부모가 이자를 내주자”는 계획은 그 자체가 증여로 잡힐 수 있습니다. 상환 계획을 먼저 세우고 구조를 정해야 합니다.
함께 확인해야 하는 것들
부담부증여를 검토할 때 같이 봐야 하는 항목입니다.
- 취득세 — 유상취득분(채무 인수액)과 무상취득분에 각각 다른 세율이 적용됩니다
- 이월과세 — 수증자가 10년 이내에 그 자산을 양도하면 취득가액이 증여자 기준으로 되돌아갑니다(「소득세법」 제97조의2). 자세한 내용은 부동산을 넘기는 세 가지 길에 정리했습니다
- 사전증여 합산 — 증여 부분은 상속개시 전 10년 이내라면 상속재산에 다시 합산됩니다
- 증여재산공제 소진 — 증여하기 전에 확인하는 5가지에서 다룬 10년 한도가 함께 소진됩니다
자주 묻는 질문
Q1. 부담부증여가 항상 단순증여보다 유리합니까?
아닙니다. 부모의 취득가액과 주택 수에 따라 뒤집힙니다. 취득가액이 낮거나 중과 대상이면 양도세가 커져 불리해집니다. 두 방식을 실제 숫자로 계산해 비교하기 전에는 방향을 정할 수 없습니다.
Q2. 전세보증금도 채무로 인정됩니까?
임대차보증금은 반환 의무가 있는 채무이므로 부담부증여의 채무가 될 수 있습니다. 다만 임대차계약이 실재하고 보증금이 실제로 오갔다는 것이 확인되어야 합니다.
Q3. 신용대출을 함께 넘겨도 됩니까?
그 재산에 담보된 채무가 아니면 인정받기 어렵습니다. 부담부증여의 채무는 원칙적으로 증여 대상 재산에 담보된 채무입니다.
Q4. 자녀가 대출 이자를 낼 소득이 없으면 어떻게 합니까?
그 상태로 진행하면 이후 상환·이자 부담이 다시 증여로 잡힐 위험이 큽니다. 자녀의 상환 능력을 먼저 확인하고, 없다면 다른 구조를 검토하는 것이 맞습니다.
정리
부담부증여는 하나의 거래를 두 개의 세금으로 나누는 구조입니다.
- 채무 인수분은 증여자에게 양도소득세, 나머지는 수증자에게 증여세
- 증여세는 누진세율이라 과세표준이 내려가면 구간 이동만큼 효과가 커집니다
- 유불리는 증여자의 취득가액과 주택 수가 결정합니다
- 채무는 형식이 아니라 실제 인수와 자력 상환으로 확인됩니다
- 취득세·이월과세·사전증여 합산까지 함께 계산해야 실제 부담이 보입니다
지수회계법인 자산세무본부는 단순증여와 부담부증여를 같은 표에 놓고 양쪽 납세자의 세부담을 함께 계산해 방향을 제안합니다.
본 글은 2026년 8월 31일 기준 법령을 바탕으로 작성했습니다. 세율·중과 규정은 개정이 잦고, 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라집니다. 의사결정 전 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.