별장 중과는 없어졌습니다 — 지금 남은 사치성재산 넷

“시골에 세컨드하우스를 샀는데 취득세가 중과된다고 들었습니다.”

지금은 아닙니다. 별장은 사치성 재산에서 빠졌습니다. 「지방세법」 제13조 제5항 제1호가 “삭제” 로 비어 있습니다.

그런데 아직도 별장 중과를 전제로 의사결정을 하는 경우를 봅니다. 반대로 여전히 살아 있는 넷을 모르고 계약했다가 8%p를 더 내는 경우도 봅니다. 이 조문은 정확히 무엇이 남았는지가 전부입니다.

1. 언제 없어졌고, 어디까지 없어진 것인가

2023년 3월 14일입니다. 그날 공포·시행된 개정으로 제13조 제5항 제1호(별장)가 삭제됐고, 그 자리는 지금까지 비어 있습니다.

여기서 두 가지를 반드시 갈라야 합니다.

① 취득 시점의 법으로 판단합니다. 취득세는 취득한 날의 조문이 적용됩니다. 2023년 3월 14일 전에 취득한 별장은 그때 살아 있던 조문에 따라 중과 대상이었습니다. 지금 기준으로 과거 취득분을 판단하면 틀립니다.

반대 방향도 마찬가지입니다. 그 전에 취득해 중과세를 냈다면 당시 법대로 낸 것이므로, 조문이 없어졌다는 이유만으로 돌려받을 수는 없습니다. 다만 당시 기준으로도 별장에 해당하지 않았다면 그건 별개의 다툼거리입니다. 남은 기간을 재는 방법은 지방세를 돌려받는 두 갈래 — 경정청구와 불복에 있습니다.

② 없어진 것은 「지방세법」의 취득세 중과뿐입니다. 별장이라는 개념 자체가 세법에서 사라진 것이 아닙니다. 다른 세목에는 그대로 살아 있습니다.

대표적인 것이 「법인세법」 제55조의2의 토지등 양도소득에 대한 추가과세입니다. 법인이 부동산을 팔면 법인세와 별도로 추가 세율이 붙는데, 그 표에 주택과 별장이 20%로 함께 들어 있습니다. 즉 법인이 별장을 살 때는 취득세 중과가 없지만, 팔 때는 20%가 따로 붙습니다. (법인의 부동산 처분은 별도 정리 예정)

그래서 “별장 중과가 없어졌다”를 “별장은 세금이 없다”로 옮겨 읽으면 위험합니다. 없어진 것은 취득 단계의 지방세 하나입니다.

2. 조문에 남은 것은 넷입니다

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(고급주택 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 삭제
2. 골프장 … 3. 고급주택 … 4. 고급오락장 … 5. 고급선박 — 「지방세법」 제13조 제5항

중과기준세율이 2%이므로 표준세율에 8%p가 더해집니다.

여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙습니다.

3. 넷을 하나씩

① 골프장 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따른 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록 대상이 되는 토지·건축물과 그 토지 위의 입목입니다. 대중제(퍼블릭)는 해당하지 않습니다.

조문은 적용 시점을 네 갈래로 넓혀 두었습니다 — 시설을 갖추어 등록하는 경우, 등록된 골프장업을 승계취득하는 경우, 등록하지 않더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우, 사실상 사용 중인 골프장을 승계취득하는 경우입니다. 등록을 미루는 방식으로는 빠져나갈 수 없습니다.

② 고급주택 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 시행령이 정하는 기준을 초과하는 것입니다. 기준이 법률이 아니라 시행령(제28조 제4항)에 있으므로, 취득 시점의 시행령을 직접 확인해야 합니다. 현행 기준은 이렇습니다.

대부분 면적과 가액이 함께 걸리는 구조라 “면적은 크지만 시가표준액이 9억원 이하”면 해당하지 않습니다. 예외는 에스컬레이터·67㎡ 이상 수영장이 있는 단독주택으로, 가액과 관계없이 고급주택입니다.

③ 고급오락장 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도로 쓰는 건축물 중 시행령이 정하는 것과 그 부속토지입니다. 실무에서 가장 자주 문제가 되는 것이 유흥주점입니다. 시행령은 유흥주점 전부가 아니라 영업장 면적(공용면적 포함) 100㎡ 초과이면서 무도장을 둔 곳(카바레·나이트클럽 등)이나, 유흥접객원을 두고 구획된 객실이 전용면적의 50% 이상이거나 5개 이상인 곳으로 좁혀 둡니다. 건물을 통째로 사면서 지하층 임차인이 유흥주점을 운영 중인 것을 모르고 계약하는 경우가 있습니다.

④ 고급선박 비업무용 자가용 선박으로서 시가표준액 3억원을 초과하는 것입니다(실험·실습용 제외).

부속토지의 경계가 불분명하면 조문이 직접 정합니다 — 고급주택·고급오락장은 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 봅니다.

4. 60일 — 빠져나갈 수 있는 유일한 문

고급주택과 고급오락장에는 단서가 붙어 있습니다.

다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일 … 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다. — 「지방세법」 제13조 제5항 제3호 단서

고급오락장(제4호)에도 같은 구조의 단서가 있습니다.

기한이 늘어나는 경우도 조문에 있습니다.

“착공”이면 된다는 점이 중요합니다. 60일 안에 공사를 끝낼 필요는 없습니다. 다만 착공 사실을 입증할 서류 — 계약서, 착공신고, 현장 사진, 대금 지급 증빙 — 를 남겨야 합니다. 나중에 다투는 자리가 대부분 여기입니다.

건물을 사면서 유흥주점 임차인이 있는 것을 뒤늦게 알았다면, 60일이 유일한 출구입니다. 명도와 용도변경을 그 기간 안에 착수해야 합니다.

5. 다른 중과와 겹치면

사치성 중과는 다른 중과와 겹칠 수 있습니다. 조문이 겹침을 따로 정해 두었습니다.

① 대도시 중과(제13조 제2항)와 겹칠 때 — 제13조 제7항 표준세율의 300%에 중과기준세율의 200%를 더합니다. 다만 주택이면 해당 세율에 중과기준세율의 600%를 더합니다.

② 주택 중과(제13조의2)와 겹칠 때 — 제13조의2 제3항 제13조의2의 세율에 중과기준세율의 400%를 더합니다. 법인이 고급주택에 해당하는 주택을 취득하면 12%에 8%p가 더 붙는 구조가 됩니다. 이 구조는 주택 취득세 8%와 12% — 세대와 주택 수가 정합니다에서 세율표와 함께 정리했습니다.

③ 과점주주 간주취득과 겹칠 때 — 제15조 제2항 단서 법인 지분을 인수해 과점주주가 되었는데 그 법인이 사치성 재산을 보유하고 있으면, 간주취득 세율 2%가 아니라 중과기준세율의 500%(10%) 가 적용됩니다. 주식을 샀는데 취득세가 나옵니다 — 과점주주 간주취득에서 다룬 구조에 이 조문이 얹힙니다.

6. 계약 전에 확인할 세 가지

1. 등기부와 건축물대장의 용도 — 대장상 용도가 아니라 사실상 사용 현황으로 판정합니다. 현장을 봐야 합니다.
2. 임차인의 영업 종류 — 유흥주점·특수목욕장이 섞여 있는지. 층별 임대차계약서를 전부 확인합니다.
3. 면적·가액·설비가 시행령 기준에 걸리는지 — 고급주택은 대부분 면적과 시가표준액 9억원이 함께 작동하지만, 에스컬레이터·67㎡ 이상 수영장은 가액과 관계없이 걸립니다.

이미 고지를 받았다면 다툴 여지가 남아 있는지부터 봅니다. 사실상 용도, 60일 내 착공 여부, 부속토지 범위는 모두 사실인정의 문제라 자료로 뒤집히는 자리입니다. 지방세 세무조사 대응에서 고지 단계와 불복 단계를 나눠 검토합니다. 계약 전이라면 부동산취득 세무에서 취득 구조별 세액을 먼저 계산해 드립니다.

자주 묻는 질문

Q1. 2023년 3월 이전에 산 별장도 이제 중과가 없나요?

아닙니다. 취득세는 취득한 날의 조문으로 판단합니다. 2023년 3월 14일 전에 취득한 별장은 당시 「지방세법」 제13조 제5항 제1호에 따라 중과 대상이었고, 조문이 삭제됐다는 이유만으로 돌려받을 수는 없습니다.

Q2. 고급주택 기준은 면적만 넘으면 되나요?

대부분은 아닙니다. 연면적 331㎡·대지 662㎡·공동주택 245㎡ 초과나 엘리베이터 설치는 시가표준액 9억원 초과가 함께 있어야 고급주택입니다. 다만 단독주택에 에스컬레이터나 67㎡ 이상 수영장이 있으면 가액과 관계없이 해당합니다.

Q3. 유흥주점 임차인이 있는 건물을 샀는데 취득세 중과를 피할 수 있나요?

취득일부터 60일 안에 고급오락장이 아닌 용도로 쓰거나 용도변경공사를 착공하면 중과에서 빠집니다. 공사를 끝낼 필요는 없지만 착공 사실을 입증할 계약서·착공신고·대금 지급 증빙을 남겨야 합니다.

Q4. 사치성재산 중과세율은 몇 %인가요?

표준세율에 중과기준세율(2%)의 400%, 즉 8%p를 더합니다. 일반 건축물 유상취득은 12%, 6억원 이하 주택은 9%가 됩니다. 과점주주 간주취득으로 걸리면 2%가 아니라 10%입니다.

본 글은 2026년 10월 3일 현행 「지방세법」(2026. 7. 1. 시행) 제13조·제13조의2·제15조와 같은 법 시행령 제28조를 확인해 작성했습니다. 고급주택·고급오락장·고급선박의 구체적 판정 기준은 시행령에 위임돼 있으므로 취득 시점의 시행령으로 확인해야 합니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.