주택 취득세 8%와 12% — 세대와 주택 수가 정합니다

“집을 한 채 더 사려는데 취득세가 8%라고 합니다. 왜 두 배가 됩니까?”

「지방세법」 제13조의2, 법인의 주택 취득 등 중과입니다. 이 조문의 특징은 세율이 사람이 아니라 세대로 정해진다는 점, 그리고 법인은 첫 채부터 최고 세율이라는 점입니다.

1. 세율표

조문은 표준세율을 제11조 제1항 제7호 나목(4%)으로 놓고, 거기에 중과기준세율(2%)의 배수를 더합니다.

여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙습니다.

법인은 주택 수를 따지지 않습니다. 한 채도 없던 법인이 첫 주택을 사도 12%입니다. 조문이 법인을 제1호에 따로 두었기 때문입니다. 조문상 법인에는 「국세기본법」 제13조에 따라 법인으로 보는 단체와 법인 아닌 사단·재단 등 개인이 아닌 자가 포함됩니다.

2. 사치성 재산과 겹치면 더 올라갑니다

제13조의2 제3항입니다.

제1항 또는 제2항과 제13조제5항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 … 제1항 각 호의 세율 및 제2항의 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다.

제13조 제5항은 골프장·고급주택·고급오락장·고급선박입니다. 즉 법인이 고급주택에 해당하는 주택을 사면 12%에 8%가 더해지는 구조가 됩니다. 고급주택 판정은 면적과 가액 기준으로 시행령이 정하므로, 대형 주택을 법인 명의로 취득할 때는 반드시 먼저 확인해야 합니다.

3. 지분만 사도 주택을 산 것입니다

제1항 괄호가 못을 박습니다.

이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.

상속으로 받은 지분, 부모님 집의 일부 지분, 주택 부속토지만 보유한 경우도 주택 수에 들어갑니다. 명의만 조금 걸쳐 있다는 설명이 통하지 않습니다.

4. 계약금을 언제 냈는지가 지정을 가릅니다

제13조의2 제4항입니다.

조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.

계약을 먼저 했는데 잔금 전에 조정대상지역으로 지정되는 일이 실제로 생깁니다. 이때 계약금 지급 증빙이 있으면 지정 전 취득으로 봅니다.

여기서 실무 포인트가 나옵니다 — 계좌이체 기록입니다. 현금으로 주고 영수증만 있으면 다툼이 생깁니다. 계약 시점의 이체 내역을 남겨 두는 것이 나중에 세율 4%포인트를 지킵니다.

5. 무상취득 중과에는 예외가 있습니다

제2항 단서입니다.

다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

부모님이 1주택자이고 그 집을 자녀에게 증여하는 경우가 대표적입니다. 이 경우 12%가 아니라 일반 무상취득 세율이 적용됩니다.

반대로 다주택자가 자녀에게 증여하면 조정대상지역과 일정가액 요건에 걸려 12%가 됩니다. 누가 주느냐가 세율을 정합니다.

6. 일시적 2주택

제1항 제2호는 1세대 2주택에서 대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다고 씁니다.

이사 등으로 잠시 두 채가 되는 경우를 구제하는 장치입니다. 다만 종전 주택을 정해진 기간 안에 처분해야 하고, 그 기간과 요건은 시행령에 있으며 개정이 잦습니다. 처분이 늦으면 일시적 2주택이 깨지면서 중과세액이 추징됩니다.

계약 단계에서 곧 팔면 된다고 넘어가지 말고, 처분 기한을 날짜로 적어 두고 관리하셔야 합니다.

7. 세대는 어떻게 세는가

주택 수는 사람이 아니라 세대 단위입니다. 세대의 기준, 주택 범위 포함 여부, 주택 수 산정 방법은 제13조의2 제5항이 시행령에 위임하고 있습니다.

실무에서 반복되는 확인 항목은 이렇습니다.

• 자녀가 세대 분리되어 있는가 (주민등록과 실제)
• 부모님과 주민등록이 함께 되어 있지 않은가
• 분양권과 조합원입주권이 주택 수에 들어가는가
• 상속으로 받은 지분이 있는가
• 오피스텔이 주택으로 재산세가 과세되고 있는가

마지막 항목이 자주 걸립니다. 업무시설로 산 오피스텔이라도 주거용으로 사용해 주택분 재산세가 부과되고 있으면 주택 수 판정에서 다르게 취급될 수 있습니다.

취득 전 체크리스트

1. 취득자가 개인입니까 법인입니까 — 법인은 첫 채부터 12%입니다
2. 세대 기준 현재 주택 수가 몇 채입니까 (지분·부속토지 포함)
3. 대상 주택이 조정대상지역에 있습니까
4. 고급주택 기준에 해당할 여지가 있습니까 — 세율이 한 번 더 올라갑니다
5. 계약을 먼저 했다면 계약금 이체 기록이 있습니까
6. 일시적 2주택이라면 종전 주택 처분 기한이 언제입니까
7. 증여라면 주는 사람이 1주택자입니까

자주 묻는 질문

Q1. 법인 명의로 사면 다른 이점이 있으니 12%를 감수해도 됩니까?

취득 단계만 보면 안 됩니다. 법인이 주택을 팔 때는 법인세에 더해 토지등 양도소득 추가과세 20% 가 붙고, 보유 중에는 종합부동산세에서 개인과 다른 취급을 받습니다. 취득·보유·처분을 함께 계산해야 판단이 됩니다.

Q2. 주택 수를 줄이려고 먼저 팔면 됩니까?

취득 시점의 세대 주택 수로 판정하므로 새 주택을 취득하기 전에 처분이 완료되어야 효과가 있습니다. 잔금일 순서가 그대로 결과를 가릅니다. 같은 날 처리하는 경우에는 순서를 명확히 해 두어야 합니다.

Q3. 상속으로 받은 지분도 주택 수에 들어갑니까?

원칙적으로 공유지분도 주택으로 보므로 들어갑니다. 다만 상속 주택에 대해서는 시행령이 일정 기간 주택 수에서 제외하는 규정을 두고 있으므로, 상속개시일과 지분 비율을 확인해 판정해야 합니다.

Q4. 중과로 냈는데 나중에 요건이 충족되면 돌려받습니까?

일시적 2주택처럼 사후에 요건이 확정되는 경우에는 처분 후 경정청구로 정리하는 절차가 있습니다. 반대로 요건이 깨지면 추징됩니다. 어느 쪽이든 기한이 걸린 문제이므로 날짜 관리가 핵심입니다.

정리

주택 취득세는 세대와 주택 수로 정해집니다.

• 법인은 주택 수와 무관하게 12% 입니다
• 개인은 조정대상지역 여부와 주택 수로 8%·12% 가 갈립니다
• 공유지분이나 부속토지만 있어도 주택을 소유한 것으로 봅니다
• 사치성 재산과 겹치면 중과기준세율 400%가 더 붙습니다
• 조정대상지역 지정고시일 이전 계약과 계약금 증빙이면 지정 전 취득으로 봅니다
• 증여 중과는 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 주는 경우 제외됩니다
• 일시적 2주택은 처분 기한을 넘기면 추징됩니다

지수회계법인 부동산세무본부는 취득 전에 세대 구성과 주택 수를 확정해 세율을 산정하고, 계약과 잔금 일정을 세율 기준으로 배치해 드립니다. 업무 범위는 취득세 시뮬레이션에 있습니다.

본 글은 2026년 9월 14일 기준 「지방세법」(2026. 1. 1. 시행) 제13조의2 조문을 확인해 작성했습니다. 세대 기준·주택 수 산정 방법·일시적 2주택의 처분 기한은 같은 법 시행령에 있고 개정이 잦으므로 취득 시점의 규정으로 확인해야 합니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.