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“회사를 인수했습니다. 부동산은 그대로 법인 명의로 두었고 주식만 샀는데, 구청에서 취득세 고지서가 왔습니다.”
주식만 샀는데 부동산 취득세가 나오는 자리가 있습니다. 「지방세법」 제7조 제5항, 과점주주의 간주취득입니다.
이 조문은 부동산을 직접 사지 않아도 부동산을 담은 법인을 지배하게 되면 그 부동산을 취득한 것으로 본다는 구조입니다. 주식 거래로 부동산 취득세를 피하는 것을 막기 위한 장치인데, 인수·증자·가업승계 과정에서 모르고 지나쳤다가 나중에 가산세까지 얹어 고지받는 일이 실제로 많습니다.
1. 조문이 말하는 것
법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 「지방세기본법」 제46조제2호에 따른 과점주주 중 대통령령으로 정하는 과점주주가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산등(법인이 「신탁법」에 따라 신탁한 재산으로서 수탁자 명의로 등기·등록이 되어 있는 부동산등을 포함한다)을 취득한 것으로 본다. — 「지방세법」 제7조 제5항
여기서 읽어야 할 것이 네 가지입니다.
① 대상은 “부동산등”이지 부동산만이 아닙니다. 같은 조 제1항의 “부동산등”은 부동산·차량·기계장비·항공기·선박·입목·광업권·어업권·양식업권과 각종 회원권(골프·승마·콘도미니엄·종합체육시설·요트)을 포함합니다. 법인이 보유한 골프회원권도 과세 대상에 들어갑니다.
② 신탁재산도 포함됩니다. 법인이 신탁해서 수탁자 명의로 등기가 넘어가 있어도, 법인의 재산으로 보아 계산에 넣습니다. 시행사·PFV 구조에서 특히 주의할 지점입니다.
③ 법인설립 시 취득은 제외됩니다. 조문 괄호가 명시합니다 — “법인설립 시에 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니한다”. 처음부터 100% 출자해 세운 법인은 이 조문에 걸리지 않습니다. 나중에 지분이 움직일 때 걸립니다.
④ 연대납세의무가 붙습니다. 조문 후단이 「지방세기본법」 제44조를 준용합니다. 과점주주 전원이 함께 책임집니다.
2. “과점주주”의 기준선은 50% 초과입니다
판단 기준은 「지방세기본법」 제46조 제2호입니다. 주주 또는 유한책임사원 1명과 그의 특수관계인이 소유한 주식·출자액의 합계가 발행주식총수의 100분의 50을 초과하면서, 그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 자를 말합니다.
실무에서 걸리는 지점은 대개 특수관계인 합산입니다.
| 상황 | 본인 | 특수관계인 | 합계 | 과점주주 |
|---|---|---|---|---|
| 본인만 45% | 45% | — | 45% | ✕ |
| 본인 45% + 배우자 10% | 45% | 10% | 55% | ○ |
| 본인 30% + 부친 15% + 법인 10% | 30% | 25% | 55% | ○ |
“나는 절반이 안 된다”고 생각하고 넘어가는 경우가 여기서 나옵니다. 지분을 사람 단위가 아니라 집단 단위로 세야 합니다.
3. 과세표준은 “지분율만큼”입니다
전부를 다시 사는 것이 아닙니다. 과세표준은 「지방세법」 제10조의6 제4항에 따라 법인의 부동산등 총가액에 과점주주가 된 시점의 지분비율을 곱한 금액입니다.
증가 형태에 따라 세 갈래로 갈립니다.
| 유형 | 과세 범위 |
|---|---|
| 처음으로 과점주주가 된 경우 | 취득한 지분 전체 |
| 이미 과점주주인데 지분이 더 늘어난 경우 | 증가분만 |
| 과점주주였다가 벗어난 뒤 다시 과점주주가 된 경우 | 과거 최고 지분율을 넘는 초과분만 |
두 번째가 자주 놓치는 자리입니다. 60%였던 주주가 70%로 올리면 10%p에 대해 다시 간주취득이 성립합니다. “이미 과점주주였으니 끝난 얘기”가 아닙니다.
반대로 세 번째 규칙은 납세자에게 유리합니다. 70%까지 갔다가 40%로 내려온 뒤 다시 65%가 되면, 과거 최고치 70%를 넘지 않았으므로 과세되지 않습니다.
4. 세율은 2%입니다 — 다만 겹치면 올라갑니다
「지방세법」 제15조 제2항 제3호가 과점주주의 취득을 중과기준세율로 과세한다고 정합니다. 중과기준세율은 2%입니다.
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제1항에 해당하는 경우에는 중과기준세율의 100분의 300을, 같은 조 제5항에 해당하는 경우에는 중과기준세율의 100분의 500을 각각 적용한다. — 「지방세법」 제15조 제2항
| 대상 물건 | 세율 |
|---|---|
| 일반 부동산등 | 2% |
| 과밀억제권역 안 본점·주사무소 사업용 건축물, 공장 신·증설 (제13조 제1항) | 2% × 300% = 6% |
| 골프장·고급주택·고급오락장·고급선박 (제13조 제5항) | 2% × 500% = 10% |
일반 유상취득 세율(4%)보다 낮아 보이지만, 법인이 가진 부동산 전체에 지분율을 곱한 금액이 과세표준입니다. 부동산이 많은 법인일수록 금액이 커집니다. 사옥과 공장을 함께 가진 제조법인을 인수하면서 2%를 예상했다가 6% 구간이 섞여 나오는 경우도 있습니다.
법인이 보유한 부동산 중 사치성 재산에 해당하는 것이 섞여 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 골프장·고급주택·고급오락장·고급선박 넷이며, 판정 기준은 시행령이 면적과 가액으로 정합니다. (별도 정리 예정)
5. 실무에서 실제로 터지는 자리
① 가업승계·증여 부모가 자녀에게 주식을 넘기면서 자녀 측 합산 지분이 50%를 넘어가는 순간 간주취득이 성립합니다. 증여세만 검토하고 취득세를 빠뜨리면 신고기한을 놓칩니다.
② 유상증자에서의 실권 다른 주주가 증자에 참여하지 않아 내 지분율이 자동으로 올라가는 경우입니다. 주식을 “샀다”는 인식이 없어서 가장 많이 놓칩니다. 지분율이 오른 원인이 매수인지 실권인지는 조문이 묻지 않습니다.
③ 자기주식 취득 법인이 자기주식을 사면 발행주식총수에서 빠지면서 남은 주주의 지분율이 올라갑니다. 주주는 아무것도 하지 않았는데 과점주주가 될 수 있습니다.
④ 명의신탁 해지·주주명부 정리 차명주식을 실명으로 되돌리는 과정에서 지분이 한 사람에게 모이면 그 시점에 성립합니다.
6. 신고와 기한
간주취득도 취득세 신고 대상입니다. 「지방세법」 제20조에 따라 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 여기서 취득일은 등기일이 아니라 주식 취득으로 과점주주가 된 날입니다.
등기가 따로 없으므로 스스로 챙기지 않으면 아무도 알려주지 않습니다. 그러다 지방자치단체가 주주명부 변동을 확인해 몇 년 뒤 고지하면 무신고가산세와 납부지연가산세가 함께 붙습니다. 이미 지나간 건이라면 지방세를 돌려받는 두 갈래 — 경정청구와 불복에서 남은 시계를 먼저 확인하십시오.
7. 인수 전에 확인할 네 가지
- 대상 법인의 부동산등 목록과 시가표준액 — 과세표준의 기초입니다. 회원권과 신탁재산도 빠뜨리지 않습니다.
- 거래 후 특수관계인 합산 지분율 — 본인 지분이 아니라 집단 합계로 계산합니다.
- 과거 최고 지분율 — 재취득이면 초과분만 과세됩니다. 주주명부 이력이 근거가 됩니다.
- 중과 대상 물건의 존재 여부 — 과밀억제권역 본점·공장, 사치성 재산이 섞이면 세율이 3배·5배가 됩니다.
이 네 가지는 주식매매계약서에 도장을 찍기 전에 확인해야 합니다. 세액을 알고 나서 가격을 조정할 수는 있지만, 계약이 끝난 뒤에는 조정할 자리가 없습니다.
지분 구조가 얽혀 있거나 대상 법인이 부동산을 여러 곳에 보유한 경우에는 부동산취득 세무 상담에서 거래 구조별로 세액을 먼저 계산해 드립니다. 중과 여부 판단이 갈리는 사안은 부동산 절세 연구센터에서 회계법인 명의 검토의견서로 정리합니다.
본 글은 2026년 10월 6일 기준 「지방세법」(2026. 1. 1. 시행) 제7조·제10조의6·제15조·제20조와 「지방세기본법」 제44조·제46조를 확인해 작성했습니다. 과점주주의 세부 범위와 특수관계인 판정은 각 법 시행령에 위임돼 있으므로 적용 시점의 조문으로 확인해야 합니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.