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“계약서에 적힌 금액으로 신고했는데, 몇 달 뒤에 추징 고지서가 왔습니다.”
취득세에서 가장 흔한 분쟁은 세율이 아니라 과세표준에서 납니다. 세율은 조문에 적혀 있어 다툴 여지가 적지만, “얼마에 샀느냐”는 계약서 한 줄로 끝나지 않기 때문입니다.
지방세법은 유상승계취득의 과세표준을 사실상취득가격으로 정합니다(「지방세법」 제10조의3 제1항). 그리고 그 사실상취득가격은 “해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액”입니다(같은 법 시행령 제18조 제1항).
즉 계약서 금액은 직접비용 한 항목일 뿐입니다. 그 위에 무엇이 얹히고 무엇이 빠지는지를 모르면, 덜 내서 추징을 맞거나 더 내고 돌려받지 못합니다.
1. 과세표준에 얹히는 간접비용 10가지
시행령 제18조 제1항은 간접비용을 열 가지로 열거합니다. 실무에서 자주 걸리는 순서로 정리하면 이렇습니다.
| 항목 | 조문 | 실무에서 걸리는 지점 |
|---|---|---|
| 건설자금 이자·금융비용 | 제1호 | 사옥·공장을 지으면서 쓴 차입금 이자 |
| 할부·연부 계약의 이자와 연체료 | 제2호 | 분양대금을 나눠 낼 때의 이자 상당액 |
| 법령상 의무부담금 | 제3호 | 농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 미술작품 설치·문예기금 출연 |
| 용역비·수수료 | 제4호 | 설계·감리, 신탁방식 개발의 신탁수수료 |
| 조건부담액·채무인수액 | 제5호 | 매도인의 임대보증금·대출을 떠안는 경우 |
| 국민주택채권 매각차손 | 제6호 | 등기하며 산 채권을 곧바로 되팔 때 생기는 손실 |
| 공인중개사 중개보수 | 제7호 | 중개수수료 |
| 붙박이 설비 설치비용 | 제8호 | 빌트인 가구·가전 등 건축물과 일체를 이루는 설비 |
| 정원·부속시설물 조성비 | 제9호 | 조경, 부속 구조물 |
| 위에 준하는 비용 | 제10호 | 열거되지 않았어도 성질이 같으면 포함 |
여기서 두 항목만 짚겠습니다.
국민주택채권 매각차손(제6호) 은 사장님들이 거의 예외 없이 놓치는 항목입니다. 등기하면서 의무적으로 매입한 채권을 즉시 할인 매도하면 손실이 나는데, 그 손실이 과세표준에 들어갑니다. 다만 조문은 한도를 둡니다 — 금융회사 등이 아닌 자에게 팔았다면, 같은 날 금융회사 등에 팔았을 경우 생겼을 매각차손을 한도로 합니다. 사설 업자에게 헐값에 넘겨 손실을 키워도 그만큼 다 인정되지는 않는다는 뜻입니다.
조건부담액·채무인수액(제5호) 은 금액이 가장 큽니다. 임차인이 있는 상가나 대출이 남은 건물을 살 때, 매매대금을 낮추는 대신 보증금과 대출을 떠안는 구조가 흔합니다. 떠안은 금액은 대금의 일부이므로 과세표준에 들어갑니다. 계약서 금액만 보고 신고하면 그대로 추징 대상입니다.
2. 법인과 개인이 갈리는 세 항목
이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 시행령 제18조 제1항 단서는 이렇게 정합니다.
법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.
즉 개인이 사는 경우에는
- 제1호 건설자금 이자
- 제2호 할부·연부 이자와 연체료
- 제7호 공인중개사 중개보수
이 세 가지가 과세표준에서 빠집니다. 법인은 그대로 들어갑니다.
같은 건물을 같은 10억원에 사고 중개보수 900만원을 냈다면, 법인은 10억 900만원이 과세표준이고 개인은 10억원입니다. 세율 4%면 36만원 차이입니다. 금액 자체보다 중요한 것은 판단 구조가 다르다는 사실입니다.
이 차이 때문에 실무에서 두 방향의 오류가 반복됩니다.
- 법인이 개인 기준으로 신고 → 중개보수·건설자금이자 누락 → 추징 + 가산세
- 개인이 법인 기준으로 신고 → 안 넣어도 될 것을 넣음 → 경정청구 대상
두 번째는 아무도 알려주지 않습니다. 세무서가 더 걷힌 것을 먼저 돌려주지는 않기 때문입니다. 개인 명의로 취득하면서 중개보수나 할부이자를 과세표준에 포함해 신고했다면, 5년 안이라면 지금도 돌려받을 수 있습니다.
3. 과세표준에 들어가지 않는 5가지
반대로 시행령 제18조 제2항은 명시적으로 제외합니다.
- 판매를 위한 광고선전비 등 판매비용과 그 부대비용
- 「전기사업법」·「도시가스사업법」·「집단에너지사업법」 등에 따라 전기·가스·열을 이용하는 자가 분담하는 비용
- 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과 별개의 권리에 대한 보상 성격의 비용
- 부가가치세
- 위에 준하는 비용
3번이 특히 중요합니다. 개발사업에서는 토지 매입가와 이주비·지장물 보상금이 한 정산서에 섞여 나옵니다. 그것을 합계로 신고하면 취득세를 과다 납부합니다. 이주비는 토지를 취득하기 위한 대가가 아니라 별개 권리에 대한 보상이라는 것이 조문의 태도입니다.
4번도 실수가 잦습니다. 부가세가 포함된 총액으로 신고하면 그 부가세분만큼 취득세를 더 내게 됩니다.
4. 특수관계인 사이의 거래는 뒤집힐 수 있습니다
사실상취득가격이 원칙이지만, 예외가 있습니다.
지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 사실상취득가격 대신 시가인정액을 과세표준으로 결정할 수 있습니다(「지방세법」 제10조의3 제2항). 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액을 씁니다.
법인과 대표이사 사이, 모회사와 자회사 사이, 가족 간 거래가 여기에 해당합니다. 실제로 그 금액을 주고받았더라도 시가와 크게 벌어져 있으면 그 금액이 인정되지 않을 수 있다는 뜻입니다. 부당행위계산의 유형은 대통령령에 따로 정해져 있습니다(같은 조 제3항).
5. 취득 이전에 지급한 것이어야 합니다
조문은 “취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 … 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용”이라고 씁니다(제10조의3 제1항).
그래서 취득 이후에 들어간 돈은 성격이 달라집니다. 잔금을 치른 뒤에 한 인테리어는 원칙적으로 취득세 과세표준이 아니라 개수(대수선)에 해당하는지를 따로 판정하는 문제입니다. 반대로 잔금 전에 미리 집행한 설계비·감리비는 과세표준에 들어갑니다.
또 하나. 지급 주체는 납세의무자만이 아닙니다. 신탁 방식으로 취득하는 경우의 위탁자, 납세의무자의 특수관계인, 준공 전에 건축주 지위를 넘긴 자, 납세의무자를 대신해 비용을 지급한 자가 지급한 것도 포함됩니다(제10조의3 제1항 제2호·제3호, 시행령 제18조 제3항). 누가 냈는지가 아니라 그 물건을 취득하기 위한 비용인지가 기준입니다.
신고 전 체크리스트
- 매매대금 외에 떠안은 보증금·대출이 있습니까 — 있다면 대금입니다
- 등기하며 산 국민주택채권을 되팔았습니까 — 매각차손을 확인하십시오
- 취득자가 법인입니까 개인입니까 — 중개보수·이자 3항목이 갈립니다
- 정산서에 이주비·지장물 보상금이 섞여 있습니까 — 분리하십시오
- 신고금액에 부가가치세가 포함돼 있지 않습니까
- 상대방이 특수관계인입니까 — 시가와의 차이를 설명할 수 있어야 합니다
자주 묻는 질문
Q1. 계약서를 다시 쓰면 과세표준이 바뀝니까?
바뀌지 않습니다. 조문의 기준은 계약서가 아니라 사실상 지급했거나 지급해야 할 금액입니다. 계약서를 낮춰 써도 자금 흐름과 정산 내역으로 확인됩니다. 반대로 계약서가 실제보다 높게 적혀 있다면, 그 사실을 입증해 낮출 여지는 있습니다.
Q2. 중개보수를 현금으로 지급하고 증빙이 없으면 어떻게 됩니까?
법인이라면 과세표준에 포함해야 하는 항목인데 증빙이 없는 상태입니다. 취득세 문제 이전에 법인세 손금 문제가 함께 생깁니다. 개인은 애초에 제외 항목이라 취득세에서는 문제되지 않습니다.
Q3. 이미 신고·납부를 마쳤는데 과다 납부한 것 같습니다.
지방세 경정청구는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내가 원칙입니다(「지방세기본법」 제50조). 과세표준에 안 넣어도 될 것을 넣었다면 그 5년 안에서 돌려받을 수 있습니다. 취득 관련 정산서와 계약서를 함께 보면 대부분 30분 안에 판별됩니다.
Q4. 건물을 직접 지었습니다. 그때도 같은 기준입니까?
원시취득은 유상승계취득과 조문이 다르지만(제10조의4), 사실상취득가격을 쓴다는 구조는 같습니다. 도급공사비·설계비·감리비·건설자금이자·각종 부담금이 모두 들어갑니다. 신축은 항목 수가 많아 누락과 과다 계상이 함께 발생하는 경우가 흔합니다. 신축 취득세에서 따로 다룹니다.
정리
취득세 과세표준은 계약서 금액이 아니라 사실상취득가격입니다.
- 간접비용 10가지가 얹히고, 5가지는 명시적으로 빠집니다
- 법인과 개인이 다릅니다 — 건설자금이자·할부이자·중개보수 세 항목
- 떠안은 보증금·대출은 대금이고, 이주비·지장물 보상금은 대금이 아닙니다
- 부가가치세는 들어가지 않습니다
- 특수관계인 거래는 시가인정액으로 결정될 수 있습니다
- 과다 납부는 5년 안이라면 경정청구 대상입니다
지수회계법인 부동산세무본부는 신고 전에는 과세표준을 항목별로 확정해 드리고, 이미 납부한 건에 대해서는 5년치 정산 내역을 다시 열어 과다 납부분을 찾습니다. 업무 범위는 부동산취득 세무와 취득세 시뮬레이션에 있습니다.
취득세 과오납이 왜 구조적으로 반복되는지는 취득세 과오납이 발생하는 3가지 이유에서 함께 보시면 도움이 됩니다.
본 글은 2026년 9월 7일 기준 「지방세법」(2026. 1. 1. 시행) 및 같은 법 시행령(2026. 7. 1. 시행) 조문을 확인해 작성했습니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.