시행사 및 PFV 세무업무

PFV(Project Financing Vehicle)·시행사 SPC는 일반 법인과 회계·세무 구조가 본질적으로 다릅니다. 자본금 50억 요건, 출자자 구성, 명목회사 인정 요건 등 특수한 규정을 만족해야 「조세특례제한법」상의 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

부동산PF(부동산 프로젝트 파이낸싱)로 자금을 조달하는 구조에서는 대주단이 요구하는 재무 요건과 세무 구조가 함께 움직입니다. 자금조달 구조를 정하기 전에 세무 영향을 함께 보는 편이 빠릅니다.

회계법인이 SPC 설립부터 사업 진행, 청산까지 전 단계의 회계·세무를 일관 운영합니다. 본부에 시행사 전담 인력이 있어 일반 회계법인보다 깊이 있는 자문이 가능합니다.

SPC 라이프사이클별 회계법인 업무.

• 설립 단계 — PFV 인정 요건 검토, 출자 구조 자문
• 사업 단계 — 분기·연간 결산, 부가세·법인세 신고
• 분양 단계 — 매출 인식 시점·진행률 적용 자문
• 청산 단계 — 잔여재산 분배, 의제배당 시뮬레이션

SPC 사업계획·출자 구조 회신 → 회계사·세무사 검토 → 단계별 회계·세무 일정 수립 → 정기 결산·신고 + 사안별 자문.

PFV·시행사 SPC 상담에서 반복해서 나오는 질문만 모았습니다.

PFV 와 일반 시행사 SPC 는 세금이 어떻게 다릅니까?

PFV(프로젝트금융투자회사)는 명목회사 요건을 갖추면, 배당가능이익의 90% 이상을 배당할 때 그 배당액을 소득금액에서 공제받습니다(조세특례제한법 제104조의31). 일반 SPC 에는 이 공제가 없어 같은 이익에도 법인 단계 세금이 남습니다. 현행 조문은 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 사업연도까지 적용됩니다.

PFV 로 인정받으려면 무엇을 갖춰야 합니까?

자본금 50억원 이상, 금융회사 등의 자본금 5% 이상 출자, 자산관리·운용의 자산관리회사 위탁, 자금관리의 신탁업자 위탁, 상근 임직원과 본점 외 영업소를 두지 않을 것, 존립기간 2년 이상, 설립등기일부터 2개월 이내 명목회사설립신고 등이 요건입니다(조세특례제한법 제104조의31·같은 법 시행령 제104조의28). 세부 기준은 개정 이력이 있어 설립 시점의 현행 조문으로 다시 확인합니다.

설립 때 요건을 맞췄으면 끝입니까?

아닙니다. 출자자 변경, 직원 채용, 업무 위탁 계약 변경처럼 운영 중에 바뀌는 사항이 요건을 깨는 경우가 많습니다. 요건을 못 갖춘 사업연도에는 소득공제가 적용되지 않으므로 결산 때마다 다시 확인합니다.

분양 매출은 언제 수익으로 잡습니까?

계약 형태와 적용 회계기준에 따라 진행기준과 인도기준이 갈리고, 어느 쪽이냐에 따라 법인세를 내는 사업연도가 달라집니다. 분양 개시 전에 기준을 정해 두어야 결산마다 판단이 흔들리지 않습니다.

사업이 끝나 SPC 를 청산하면 어떤 세금이 남습니까?

법인은 청산소득에 대한 법인세를 신고하고, 주주는 잔여재산을 분배받을 때 의제배당으로 과세됩니다. 분배 순서와 시점에 따라 부담이 달라지므로 청산 전에 시뮬레이션으로 확인합니다.

비용은 언제 발생합니까?

사업계획과 출자 구조를 받아 검토하는 단계에서는 비용을 청구하지 않습니다. 맡길 업무 범위가 정해지면 그때 보수를 합의합니다.