도시개발조합의 법인세 — 체비지를 파는 순간 수익사업이 됩니다

“조합은 돈을 벌려고 만든 단체가 아닌데, 법인세 신고를 해야 합니까?”

환지방식 도시개발조합의 조합장·사무국장님께 가장 자주 받는 질문입니다. 답은 “체비지를 팔기 시작했다면 그렇습니다” 입니다. 조합원에게 땅을 다시 나눠 주는 일은 과세 대상이 아니지만, 사업비를 마련하려고 체비지를 매각하는 순간 그 부분은 법인세가 붙는 수익사업이 됩니다. 이 글은 대표님(조합장님)이 결산 전에 확인할 네 가지 — 수익사업의 범위, 공통비 안분, 청산금, 수익 인식 시기 — 를 국세청 해석 원문으로 정리합니다.

1. 조합은 법인이고, 체비지 매각은 수익사업입니다

「도시개발법」 제15조 제1항은 “조합은 법인으로 한다” 고 정합니다. 등기하면 성립하고, 세법상으로는 수익사업에서 생긴 소득에만 법인세가 붙는 비영리내국법인으로 다뤄집니다. 「법인세법」 제4조 제3항이 비영리내국법인의 과세소득을 수익사업에서 생기는 소득으로 한정하기 때문입니다.

국세청은 이 점을 짧게 정리했습니다.

도시개발법에 의하여 설립된 도시개발조합이 체비지를 매각하고 얻는 수입은 … 법인세 과세대상인 수익사업에 해당하는 것입니다. (서면-2017-법인-1216, 2017.8.28.)

정리하면 조합의 활동은 두 칸으로 나뉩니다.

그래서 「법인세법」 제113조 제1항의 구분경리가 의무가 됩니다. 수익사업의 자산·부채·손익을 다른 회계로 나눠 적어야 합니다. 신고기한도 일반 법인과 같아서, 12월 결산 조합은 다음 해 3월 31일까지 신고합니다(「법인세법」 제60조 제1항).

2. 공통비 안분 — 도로·공원 면적은 빼고 나눕니다

조합의 비용 대부분은 토지조성비·설계비·감리비처럼 체비지와 환지에 함께 들어가는 공통비입니다. 「법인세법 시행규칙」 제76조 제6항은 원칙적으로 수입금액이나 개별손금 비율로 나누되, 그 방법이 불합리하면 사용면적 등의 기준으로 나눌 수 있게 합니다. 환지는 수입이 없으니 조합 실무는 대부분 면적 기준을 씁니다.

이때 도로·공원 같은 공공시설용지를 어디에 넣을지가 문제였습니다. 국세청 답은 이렇습니다.

도로, 공원 등 공공시설용지는 수익사업과 기타의 사업에 공통적으로 사용된 것으로 보아 해당 공공시설용지를 제외한 수익사업과 기타의 사업의 사용면적비율에 따라 공통손금을 안분계산하는 것이며, … 도시개발사업조합에 무상으로 귀속되는 국유지 수증이익은 … 공통익금으로 보아 … 안분계산하는 것입니다. (사전-2021-법령해석법인-0890, 2021.8.31.)

계산 예시

사업면적 100,000㎡, 공공시설용지 40,000㎡, 환지 45,000㎡, 체비지 15,000㎡, 공통비 300억원인 조합입니다.

차이는 손금 30억원입니다. 과세표준이 20% 세율 구간에 있다면 법인세만 약 6억원, 지방소득세까지 더하면 약 6.6억원이 달라집니다. 반대로 용도폐지된 국유지를 무상으로 받은 이익도 같은 비율로 수익사업에 일부 들어갑니다. 비용만 유리하게 나누고 이익은 빼는 방식은 통하지 않습니다.

3. 청산금 — 환지계획인가일 2021년 6월 4일이 갈림길입니다

권리면적보다 넓게 받는 조합원은 증환지 청산금을 내고, 좁게 받는 조합원은 감환지 청산금을 받습니다(「도시개발법」 제41조). 이 돈이 수익사업에 들어가는지에 대해 국세청은 날짜 하나로 선을 그었습니다.

• 증환지 청산금(조합이 받는 돈): 환지계획인가일이 2021년 6월 4일 전인 경우에 한하여 수익사업소득 (사전-2020-법령해석법인-1122, 2021.7.29.)
• 감환지 청산금(조합이 주는 돈): 환지계획인가일이 2021년 6월 4일 전인 경우에 한하여 수익사업의 손금 (사전-2021-법령해석법인-1340, 2021.11.17.)

두 해석은 같은 기준을 씁니다. 인가일이 그 날 이후인 조합은 청산금을 수익사업 회계에 넣지 않습니다. 실무에서 틀리기 쉬운 곳은 한쪽만 넣는 경우입니다. 감환지 청산금은 손금으로 넣고 증환지 청산금은 익금에서 빼면 앞뒤가 맞지 않고, 조사에서 함께 조정됩니다. 먼저 인가 고시문에서 환지계획인가일을 확인하십시오. 변경인가가 여러 번 있었다면 어느 인가를 기준으로 볼지도 검토 대상입니다.

4. 언제 수익으로 잡나 — 작업진행률

체비지는 공사 중에 미리 팔고 대금을 나눠 받는 경우가 많습니다. 국세청은 조합이 사업기간 동안 진행기준으로 수익을 인식한다면 「법인세법 시행령」 제69조 제1항의 작업진행률로 계산한 금액을 그 사업연도 익금에 넣는다고 답했습니다(사전-2020-법령해석법인-1122). 받은 계약금·중도금 전액이 바로 익금이 되는 것도, 환지처분 때 한꺼번에 익금이 되는 것도 아닙니다.

조합 업무를 맡은 업무대행사도 마찬가지입니다. 장기 업무대행용역은 작업진행률에 따라 익금과 손금을 잡습니다(서면-2024-법인-4502, 2025.4.21.). 조합과 대행사가 같은 진행률 자료를 쓰면 양쪽 장부가 맞습니다.

계산 예시 — 진행률 40%인 해

체비지 매각 계약 총액 200억원, 총공사예정비 400억원, 그 해까지 누적 공사비 160억원이면 진행률은 40%입니다. 수익사업 익금은 200억 × 40% = 80억원이고, 수익사업에 배분된 원가도 같은 진행률로 손금이 됩니다. 총공사예정비를 다시 추정하면 진행률이 바뀌므로, 12월 결산 때 예정비를 갱신하는 것이 가장 중요한 결산 작업입니다.

5. 부가가치세 — 체비지는 면세, 공사비 세액은 돌려받기 어렵습니다

체비지는 토지라서 그 매각은 「부가가치세법」 제26조 제1항 제14호의 면세입니다. 그래서 토지조성 공사비에 붙은 매입세액은 대부분 환급되지 않고 원가가 됩니다. 사업비 계획에 공사비를 부가세 포함 금액으로 넣어야 하는 이유입니다.

세금계산서를 받는 사람도 계약 당사자 기준입니다. 법인조합원이 공공시설 공사비를 부담하기로 하고 시공사와 직접 계약해 대금을 지급했다면, 시공사는 조합이 아니라 그 법인조합원에게 세금계산서를 발급합니다(부가가치세과-1441, 2010.10.29.).

6. 사례로 보면 — 두 오류가 겹친 조합

환지방식 도시개발조합 하나가 체비지 매각을 시작한 첫해부터 공통비를 전체 사업면적으로 나눠 왔다고 하겠습니다. 도로·공원·학교용지가 사업면적의 40%를 넘는 지구였기 때문에, 수익사업 비율이 실제보다 크게 낮게 잡혔습니다. 동시에 감환지 청산금은 수익사업 손금으로 넣고 있었는데, 환지계획인가일은 2021년 6월 4일 이후였습니다.

두 오류는 방향이 반대입니다. 면적 안분을 고치면 손금이 늘고, 청산금을 빼면 손금이 줄어듭니다. 그래서 한 항목만 골라 경정청구하면 과세관청이 다른 항목으로 상계해 환급액이 줄거나 없어집니다. 이런 조합이라면 지난 사업연도를 두 항목 모두 다시 계산한 뒤, 순액으로 환급이 남는 연도만 청구해야 합니다. 경정청구 전에 반대 방향 항목이 없는지부터 보는 것이 순서입니다.

결산 전 체크리스트

1. 체비지 매각 계약이 한 건이라도 있습니까 — 있다면 법인세 신고 대상입니다
2. 수익사업과 기타의 사업을 다른 회계로 나눠 적고 있습니까
3. 공통비 안분에서 공공시설용지 면적을 빼고 비율을 냈습니까
4. 무상으로 받은 국유지 이익을 공통익금으로 안분했습니까
5. 환지계획인가일이 2021년 6월 4일 전입니까, 후입니까
6. 증환지·감환지 청산금을 같은 기준으로 처리했습니까
7. 총공사예정비를 이번 결산 기준으로 갱신했습니까
8. 공사비 매입세액을 사업비에 원가로 반영했습니까

자주 묻는 질문

Q1. 체비지를 아직 한 필지도 팔지 않았습니다. 신고해야 합니까?

수익사업이 시작되지 않았다면 각 사업연도 소득이 없습니다. 다만 매각 공고나 계약이 잡힌 해부터는 구분경리와 진행률 계산이 필요하므로, 그 전 해 결산부터 공통비를 면적별로 정리해 두는 편이 안전합니다.

Q2. 지난 몇 년 동안 공공시설용지를 분모에 넣어 계산했습니다.

수익사업 손금이 적게 잡혀 법인세를 더 냈을 가능성이 큽니다. 법정신고기한부터 5년 안이라면 경정청구로 다시 계산해 돌려받을 수 있습니다. 같은 비율로 국유지 수증이익도 다시 나눠야 하므로 두 항목을 함께 재계산하십시오.

Q3. 조합원에게 나눠 주는 환지에 취득세는 없습니까?

법인세와 다른 문제입니다. 환지와 체비지의 지목변경 취득세는 시행사의 간주취득 여섯 장면에서 다뤘습니다.

Q4. 해산하면 남은 재산은 어떻게 됩니까?

청산 단계에서는 팔리지 않은 체비지·보류지와 남은 현금의 처리가 따로 문제가 됩니다. 마지막 사업연도에 진행률이 100%가 되면서 남은 매각이익이 한꺼번에 익금으로 잡히기 쉽습니다. 정관의 잔여재산 규정, 수익사업 회계 잔액, 미매각 체비지 목록을 해산 결의 전에 먼저 맞춰 두어야 마지막 신고에서 놓치는 항목이 없습니다.

정리

• 도시개발조합은 법인이고, 체비지 매각은 법인세 수익사업입니다
• 공통비는 공공시설용지를 뺀 면적비율로 나누고, 무상귀속 국유지 이익도 같이 나눕니다
• 청산금은 환지계획인가일 2021년 6월 4일 전인 경우에만 수익사업에 들어갑니다
• 수익은 작업진행률로 나눠 잡고, 결산 때 총공사예정비를 갱신합니다
• 체비지 매각은 부가세 면세라 공사비 매입세액은 원가가 됩니다

지수회계법인 절세 본부는 조합의 사업면적표·환지계획·공사비 자료로 수익사업 비율과 진행률을 다시 계산하고, 지난 5년 신고분의 환급 가능액을 함께 검토합니다.