전문건설업 등록기준 — 자본금 1억 5천만원의 실제 의미

“자본금 1억 5천만원만 있으면 된다고 들었습니다. 통장에 넣어 두면 되는 거 아닙니까?”

전문건설업 등록 상담에서 가장 자주 듣는 문장이고, 가장 많이 어긋나는 지점입니다.

「건설산업기본법 시행령」 별표 2는 전문공사를 시공하는 업종 대부분의 자본금을 법인·개인 모두 1억 5천만원 이상으로 정합니다. 숫자는 맞습니다. 문제는 그 1억 5천만원이 무엇을 세는 숫자인지입니다.

1. 자본금은 납입자본금이 아닙니다

별표 2의 비고 제3호 나목이 이렇게 정합니다.

자본금이 총자산에서 총부채를 뺀 금액보다 큰 때에는 총자산에서 총부채를 뺀 금액을 자본금으로 한다.

등기부에 자본금 3억원이라고 적혀 있어도, 총자산에서 총부채를 뺀 금액이 1억원이면 등록기준상 자본금은 1억원입니다. 여기서 다시 기업진단지침에 따라 부실자산과 겸업자산을 걷어낸 것이 실질자본입니다.

그래서 순서가 이렇습니다.

1. 등기부상 납입자본금
2. → 총자산 − 총부채 (둘 중 작은 쪽)
3. → 부실자산·겸업자산 제외 = 실질자본
4. 이 실질자본이 1억 5천만원 이상이어야 등록·유지됩니다

“통장에 넣어 두면 된다”가 틀린 이유가 여기 있습니다. 통장 잔액은 자산 한 항목일 뿐이고, 그 옆에 대표이사 가지급금이나 회수 못 하는 매출채권이 있으면 그만큼 깎입니다. 실질자본 산정의 3단계는 실질자본 산정 3단계에서 자세히 다룹니다.

2. 전문건설업은 “업종”이 아니라 “주력분야”로 봅니다

2022년 전문건설업 통합(대업종화) 이후, 전문공사 업종은 14개로 묶이고 그 안에 업무분야(주력분야) 가 들어 있습니다.

시행령 제13조 제1항 제1호는 이렇게 씁니다.

별표 2에 따른 기술능력·자본금·시설 및 장비(전문공사를 시공하는 업종의 경우에는 주력분야의 기술능력·자본금·시설 및 장비를 말한다)를 갖출 것

예를 들어 도장·습식·방수·석공사업 하나가 도장공사 / 습식·방수공사 / 석공사 세 주력분야를 담고 있습니다. 지반조성·포장공사업은 토공사 / 포장공사 / 보링·그라우팅·파일공사입니다.

여기서 실무 판단이 갈립니다. 같은 업종 안의 주력분야를 추가하는 것과, 다른 업종을 새로 등록하는 것은 요건도 절차도 다릅니다.

3. 자본금이 1억 5천만원이 아닌 업종들

별표 2를 그대로 옮기면 이렇습니다.

개인사업자로 철도·궤도나 철강구조물을 하시려면 두 배입니다. 개인의 경우 자본금은 “건설업에 제공되는 자산의 평가액”을 뜻합니다(시행령 제13조 제1항 제1호 괄호). 개인 재산 전체가 아니라 건설업에 제공된 것만 셉니다.

참고로 종합공사 업종은 자릿수가 다릅니다 — 건축공사업 법인 3억 5천만원(개인 7억원), 토목공사업 법인 5억원(개인 10억원), 토목건축공사업·산업환경설비공사업 법인 8억 5천만원(개인 17억원), 조경공사업 법인 5억원(개인 10억원)입니다.

4. 기능장을 보유하면 절반으로 줄어듭니다

거의 알려지지 않은 조항입니다. 별표 2 비고 제3호 다목입니다.

실내건축공사업, 금속·창호·지붕·건축물조립공사업, 도장·습식·방수·석공사업을 하는 사람이 「국가기술자격법」에 따른 건축 분야 기능장을 보유한 경우에는 해당 업종의 최저 자본금기준의 2분의 1을 감경한다.

세 업종에 한정되지만, 해당된다면 1억 5천만원이 7천 5백만원이 됩니다. 창업 단계에서 이 차이는 작지 않습니다.

다만 「건설업 관리규정」은 못을 하나 박아 둡니다. 이 기능장 감경과 뒤에 설명할 등록기준 중복 인정 특례는 한 개 업종에 겹쳐 적용할 수 없습니다.

• (가능) 기능장 보유 실내건축공사업 7,500만원 + 중복특례 적용 철근·콘크리트공사업 7,500만원
• (불가) 구조물해체·비계공사업 1억 5천만원 + 실내건축공사업 0원(기능장 + 중복특례)

5. 자본금 외에 세 가지가 더 있습니다

자본금만 맞추면 끝이라고 생각하시는 경우가 많은데, 시행령 제13조 제1항은 네 축을 나란히 둡니다.

기술능력. 전문공사 업종은 주력분야별로 대개 2명 이상입니다. 조건이 붙습니다 — 「건설업 관리규정」은 “상시 근무에 지장이 없는 경우”를 단시간근로자가 아니고, 소정근로시간 동안 다른 사업을 영위하지 않는 경우로 정합니다. 자격증만 빌려 오는 구조는 고용보험 가입 이력 대조에서 걸립니다.

보증가능금액확인서. 이것이 실무에서 가장 큰 현금 부담입니다. 금융기관 등이 등록기준 자본금 이상의 보증을 할 수 있음을 확인해 주는 서류인데, 발급받으려면 업종별 자본금의 100분의 25 이상 100분의 60 이하의 담보를 제공하거나 현금을 예치해야 합니다(시행령 제13조 제1항 제1호의2 가목). 자본금 1억 5천만원이면 3,750만원에서 9,000만원입니다. 재무·신용 평가 결과에 따라 그 안에서 정해집니다.

발급기관은 건설공제조합, 전문건설공제조합, 대한설비건설공제조합, 서울보증보험 네 곳으로 지정돼 있습니다.

사무실. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 건축물에 있어야 하고, 전문건설업은 등록하려는 시·군·구 안에 있어야 합니다. 단독주택·공동주택·동물 및 식물 관련 시설은 용도변경 사실이 객관적으로 확인되는 경우에만 인정됩니다. 다른 건설사업자의 사무실과 명확히 구분돼야 하고, 원칙적으로 현장 방문 확인을 받습니다.

6. 신설법인은 서류가 다릅니다

「건설업 관리규정」은 신설법인을 법인설립등기일부터 등록신청 접수일까지 90일이 지나지 않고 별도 영업실적이 없는 법인으로 정의합니다. 이 경우 재무제표 대신 재무상태표와 자산증빙으로 확인하는데, 인정 서류가 열거돼 있습니다.

1. 보증가능금액확인서 발급을 위한 예치금
2. 30일 이상의 은행평균잔고증명서
3. 사무실 임차보증금 증명 서류
4. 공사용 장비 구입 영수증
5. 그 밖에 등록신청자 명의의 재산 보유 증명 서류

그리고 결정적인 단서가 붙어 있습니다.

법인인 경우 대표이사 및 이사 명의의 자산은 불인정

대표님 개인 통장에 돈이 있어도 법인 등록에는 쓰이지 않습니다. 법인 명의로 옮겨 두어야 합니다.

30일 평균잔액을 요구하는 이유도 분명합니다. 등록 심사 직전에 잠깐 넣었다 빼는 것을 막기 위해서입니다. 30일 평잔의 함정은 평잔 30일의 함정에서 따로 다룹니다.

7. 등록 이후에도 계속 봅니다

「건설업 관리규정」은 자산계정에 예금 등 금융상품이 있는 경우, 등록신청을 심사하는 시점까지 계속 보유하고 있는지를 확인하고 자본금 기준에 미달하면 부적격으로 처리하라고 정합니다. 경상적인 경영활동에 의한 인출만 예외입니다.

등록이 끝난 뒤에도 「건설산업기본법」 제49조에 따른 실태조사가 있습니다. 등록기준 미달이 확인되면 시정명령·영업정지로 이어지고, 영업정지 처분 종료일을 기준일로 한 재무관리상태진단보고서를 30일 이내에 제출해 보완을 입증해야 합니다.

즉 등록기준은 통과 시점의 시험이 아니라 계속 유지해야 하는 상태입니다.

등록 준비 체크리스트

1. 하려는 공사가 어느 업종의 어느 주력분야입니까
2. 자본금 기준이 1.5억원입니까, 3억원입니까 (철도·궤도, 철강구조물, 개인)
3. 건축 분야 기능장이 있습니까 — 세 업종이라면 절반입니다
4. 법인 재무제표상 총자산 − 총부채가 기준을 넘습니까
5. 그중 가지급금·회수 불능 채권을 빼도 넘습니까
6. 보증가능금액확인서용 현금 3,750만~9,000만원을 준비하셨습니까
7. 기술인 2명이 상시 근무 요건을 충족합니까
8. 사무실이 등록하려는 시·군·구 안에 있고 사용승인을 받은 건축물입니까
9. 신설법인이라면 자금이 법인 명의로 30일 이상 있었습니까

자주 묻는 질문

Q1. 자본금을 등록 직후에 빼도 됩니까?

권하지 않습니다. 등록기준은 유지 의무이고, 실태조사에서 미달이 확인되면 영업정지 대상입니다. 「건설업 관리규정」이 심사 시점까지의 계속 보유를 확인하도록 하고 있고, 그 이후에도 정기 결산일 기준 재무제표로 자본금 적격 여부를 다시 봅니다.

Q2. 같은 업종을 두 개 등록할 수 있습니까?

없습니다. 「건설업 관리규정」은 동일한 종류의 건설업종을 2개 이상 보유할 수 없다고 정하고, 양도·합병·상속으로 그렇게 된 경우 지체 없이 폐업·등록말소하도록 합니다. 토목공사업과 건축공사업은 토목건축공사업과 동일한 종류로 봅니다.

Q3. 개인사업자로 등록했다가 법인으로 바꿀 수 있습니까?

건설업 양도 절차를 거칩니다. 이때 양도인의 등록기준 적격 여부를 심사기관이 확인할 수 있고, 확인 대상 기간은 직전 정기연차 결산일부터 양도양수계약일이 속하는 달의 직전월 말일까지입니다. 즉 넘기기 전 기간의 재무상태가 그대로 심사 대상이 됩니다.

Q4. 등록기준 자본금은 매년 확인합니까?

정기 결산일 기준 재무제표로 확인하는 것이 원칙이고, 실태조사가 있으면 그때 다시 봅니다. 그래서 결산이 닥친 뒤에 맞추는 것이 아니라 결산을 추정해 미리 가늠하는 것이 실무의 순서입니다. 건설업 월 마감 체크리스트가 그 작업입니다.

정리

전문건설업 등록기준은 네 축이 동시에 성립해야 합니다.

• 자본금은 납입자본금이 아니라 실질자본입니다
• 전문공사는 업종이 아니라 주력분야 단위로 봅니다
• 대부분 1억 5천만원, 철도·궤도와 철강구조물의 개인은 3억원입니다
• 세 업종은 건축 분야 기능장 보유 시 절반으로 감경됩니다
• 보증가능금액확인서에 자본금의 25~60% 가 현금·담보로 묶입니다
• 신설법인은 대표이사 명의 자산이 인정되지 않습니다
• 등록기준은 통과 시점이 아니라 계속 유지해야 하는 상태입니다

지수회계법인 건설업 본부는 등록 전에 실질자본을 미리 산정해 부족액과 조달 방법을 함께 정리하고, 등록 이후에는 매월 마감으로 기준선을 유지합니다. 업무 범위는 건설업 기업진단과 면허업체 기장에 있습니다.

본 글은 2026년 9월 16일 기준 「건설산업기본법 시행령」(2026. 6. 23. 시행) 별표 2·제13조와 국토교통부 예규 「건설업 관리규정」(2025. 5. 2.)을 확인해 작성했습니다. 등록기준은 개정이 잦으므로 신청 시점의 규정으로 확인해야 합니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.