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“실태조사 통지가 왔습니다. 뭘 준비해야 합니까?”
건설업 실태조사는 특별한 일이 아닙니다. 「건설산업기본법」 제49조 제7항이 이렇게 정합니다.
국토교통부장관은 대통령령으로 정하는 바에 따라 연 1회 이상 건설사업자의 경영실태 조사를 실시하거나, 지방자치단체의 장에게 조사를 실시하여 그 결과를 보고하도록 요구하여야 한다.
해마다 도는 절차라는 뜻입니다. 문제는 통지를 받고 나서 준비하면 늦다는 데 있습니다.
1. 무엇을 보는가
제49조 제1항이 목적을 셋으로 적습니다.
등록기준에의 적합 여부, 하도급의 적정성, 성실시공 여부 등을 판단하기 위하여 필요하다고 인정하면 기간을 정하여 건설사업자로부터 그 업무, 재무관리 상태, 시공 상황 등에 관한 보고를 받을 수 있고, 소속 공무원으로 하여금 … 건설사업자의 경영실태를 조사하게 하거나 공사 시공에 필요한 자재 또는 시설을 검사하게 할 수 있다.
중소 전문건설업체에서 실제로 걸리는 것은 대부분 첫 번째, 등록기준 적합 여부입니다. 그리고 등록기준 네 축 중 문제가 되는 것은 거의 자본금(실질자본) 과 기술능력입니다.
2. 회계사·세무사가 진단하게 할 수 있습니다
제49조 제2항입니다.
국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 필요한 때에는 공인회계사, 세무사 또는 국토교통부령으로 정하는 요건을 갖춘 전문경영진단기관으로 하여금 건설사업자의 재무관리상태를 진단하게 할 수 있다.
- 경영실태를 조사하기 위한 경우
- 건설사업자 또는 건설업 등록을 하려는 자가 건설업 등록기준에 적합한지 여부를 확인하기 위한 경우
즉 조사 과정에서 요구되는 것은 결국 재무관리상태진단보고서 — 현장에서 흔히 기업진단보고서라고 부르는 그 문서입니다. 회사가 제시한 재무제표를 그대로 받는 것이 아니라, 기업진단지침에 따라 부실자산과 겸업자산을 걷어낸 실질자본을 봅니다.
산정 구조는 실질자본 산정 3단계에서, 진단 절차 전체는 건설업 기업진단이란에서 다룹니다.
3. 통지는 7일 전에 옵니다
제49조 제4항입니다.
국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 제1항에 따른 조사를 하려면 조사 시작 7일 전까지 조사 일시, 조사 이유 및 조사 내용 등 조사계획을 미리 조사대상자에게 알려야 한다. 다만, 긴급한 경우나 사전에 알리면 증거인멸 등으로 조사 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우에는 미리 알리지 아니할 수 있다.
7일은 자료를 정리할 시간이지 재무상태를 바꿀 시간이 아닙니다. 자본금은 정기 결산일을 기준으로 보므로, 통지를 받은 뒤에 증자한다고 그 결산일의 상태가 달라지지 않습니다.
조사하는 공무원은 제5항에 따라 권한을 표시하는 증표를 제시해야 하고, 조사 장소에 출입할 때 성명·출입시간·출입목적이 적힌 문서를 주어야 합니다.
4. 7일 동안 할 일
첫째, 무엇을 보는 조사인지 확인합니다. 통지서에 조사 이유와 내용이 적혀 있습니다. 등록기준 확인인지, 하도급 관련인지, 특정 제보에 따른 것인지에 따라 준비할 자료가 다릅니다.
둘째, 기준일을 확정합니다. 「건설업 관리규정」 [별지 7] 건설업 실태조사규정에 따라 자본금은 조사일 직전연도의 정기연차 결산일, 시설·장비·사무실과 보증가능금액확인서는 조사일 현재, 기술능력은 전년도 실태조사 조사일 이후부터 조사일 현재까지를 봅니다. 두 시점이 다르다는 것을 모르고 준비하면 엉뚱한 자료를 만듭니다.
셋째, 실질자본을 미리 계산합니다. 결산 재무제표에서 부실자산과 겸업자산을 걷어내 스스로 계산해 봅니다. 미달이 예상되면 소명 자료를 준비할 시간이 7일입니다.
넷째, 기술인 명부를 대조합니다. 「건설업 관리규정」은 한국건설기술인협회 자료, 자격증 사본, 고용보험 가입증명을 상호 대조해 확인하도록 정합니다. 실제 근무 여부 확인을 위해 개인별 경력사항과 고용계약서를 추가로 요구할 수 있습니다.
다섯째, 부채 누락을 점검합니다. 관리규정은 건설공제조합 등 보증가능금액확인서 발급기관이나 금융기관으로부터 대출·융자받은 금액이 부채에 포함되지 않은 경우 이를 부채총계에 가산하도록 하고, 신용정보조회서나 금융거래확인서를 요구할 수 있게 합니다. 조합 출자금만 자산으로 세고 그에 딸린 대출을 빠뜨린 상태라면 조사에서 드러납니다.
5. 미달이 확인되면
등록기준 미달이 확인되면 시정명령이나 영업정지로 이어집니다. 여기서 중요한 것은 보완 절차의 기한입니다.
「건설업 관리규정」은 영업정지 처분을 받은 경우, 시·도지사 등이 영업정지처분 종료일까지 등록기준 미달사항의 보완 여부를 확인해야 하고, 보완자료를 영업정지처분 종료일부터 30일 이내에 제출받아 확인하도록 정합니다. 이때 자본금 보완자료는 영업정지처분 종료일을 기준일로 한 재무관리상태진단보고서입니다.
즉 영업정지 기간이 곧 보완 기간입니다. 그 기간에 실질자본을 기준 이상으로 올려 두고, 종료일 기준 진단보고서를 받아 30일 안에 내야 합니다.
또 하나. 2개 이상의 업종을 보유한 경우 제재는 위반행위별로 해당 업종에 한하여 이루어지고, 등록기준이 일부 업종만 미달한 경우로서 미달 업종을 선택할 수 있으면 청문 과정에서 업체 의견을 듣도록 되어 있습니다. 어느 업종을 미달로 볼지 의견을 낼 여지가 있다는 뜻입니다.
6. 청문에서 다투는 방법
관리규정은 실태조사로 등록기준 미달 혐의가 확인된 경우, 청문 절차에서 건설사업자가 제출한 소명자료에 대해 등록관청이 등록기준 심사기관에 확인 및 의견 제출을 요청할 수 있다고 정합니다.
즉 청문은 형식이 아니라 자료로 다툴 수 있는 자리입니다. 진단상 부실자산으로 걷힌 항목에 회수 가능성을 보여 주는 증빙이 있다면 그때 내야 합니다. 처분이 확정된 뒤에는 훨씬 어렵습니다.
법령 위반행위가 통보·인지되면 10~20일의 기간을 정해 소명자료 제출을 요구할 수 있고, 청문 출석은 2회까지 연기를 요청할 수 있습니다.
평소에 해 둘 것
- 매월 마감에서 실질자본을 추정하고 있습니까
- 결산 전에 부실자산으로 걷힐 항목을 정리하고 있습니까
- 조합·금융기관 대출이 부채에 잡혀 있습니까
- 기술인의 고용보험 가입 이력이 유지되고 있습니까
- 사무실이 등록 시·군·구 안에 있고 현황이 그대로입니까
- 보증가능금액확인서가 유효합니까
- 2개 이상 업종을 보유한다면 업종별로 기준을 충족합니까
자주 묻는 질문
Q1. 통지 없이 조사가 나올 수도 있습니까?
있습니다. 제49조 제4항 단서가 긴급한 경우나 사전에 알리면 증거인멸 등으로 조사 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우에는 미리 알리지 않을 수 있다고 정합니다. 제보에 따른 조사에서 그런 경우가 있습니다.
Q2. 조사 대상은 어떻게 정해집니까?
제49조는 등록기준 적합 여부, 하도급 적정성, 성실시공 여부를 판단할 필요가 있을 때로 정하고, 연 1회 이상 실시하도록 하고 있습니다. 실무적으로는 정기 표본과 제보·혐의에 따른 조사가 함께 돌아갑니다. 대한건설협회 등이 실태조사를 실시해 등록기준 위반 혐의업체를 통보하는 경로도 있습니다.
Q3. 자본금이 조금 모자라는데 지금 증자하면 됩니까?
실태조사의 자본금 기준일은 조사일 직전연도의 정기연차 결산일이므로 지금 증자해도 그 결산일 상태는 바뀌지 않습니다. 다만 처분 이후의 보완 단계에서는 유효합니다. 지금 해야 할 일은 증자가 아니라 결산일 기준 실질자본을 정확히 계산하고 소명 여지를 찾는 것입니다.
Q4. 영업정지를 받으면 진행 중인 공사는 어떻게 됩니까?
기존에 도급받은 공사의 계속 시공에 관해서는 법에 별도 규정이 있고, 새로운 수주가 막히는 것이 실질적 타격입니다. 관공사 입찰 참가에도 영향이 있으므로, 처분 자체를 막는 것이 사후 대응보다 훨씬 값이 큽니다.
정리
실태조사는 해마다 도는 절차이고, 대응은 통지 전에 끝나 있어야 합니다.
- 조사는 연 1회 이상 실시되고 조사 7일 전에 통지됩니다
- 보는 것은 등록기준 적합 여부·하도급 적정성·성실시공입니다
- 재무관리상태는 공인회계사·세무사·전문경영진단기관이 진단할 수 있습니다
- 자본금은 직전연도 정기연차 결산일 기준, 사무실·보증가능금액확인서는 조사일 현재 기준입니다
- 조합·금융기관 대출 누락은 부채에 가산됩니다
- 미달 시 보완은 영업정지 종료일 기준 진단보고서를 30일 이내 제출입니다
- 청문은 자료로 다툴 수 있는 자리입니다
지수회계법인 건설업 본부는 매월 마감에서 실질자본을 추정해 미달 위험을 미리 알리고, 조사 통지를 받으면 기준일별 자료를 정리해 소명과 청문을 함께 지원합니다. 업무 범위는 건설업 기업진단에 있습니다.
본 글은 2026년 10월 3일 기준 「건설산업기본법」(2025. 11. 27. 시행) 제49조와 국토교통부 예규 「건설업 관리규정」(2025. 5. 2. 시행, [별지 7] 건설업 실태조사규정 포함)을 확인해 작성했습니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.