기성은 다 쳤는데 통장은 비어 있습니다 — 하도급 현장의 진행률

“현장은 거의 끝냈고 기성도 다 올렸습니다. 그런데 통장에는 돈이 없고, 결산해 보니 이익은 났다고 나옵니다.”

전문건설 하도급 현장에서 매년 반복되는 장면입니다. 그리고 이 어긋남은 회계 오류가 아닙니다. 건설업 회계가 원래 그렇게 작동합니다.

문제는 그다음입니다. 장부에 이익으로 잡힌 것이 기업진단에서 실질자본으로 그대로 인정되지는 않습니다. 그 간격을 모른 채 결산을 마치면, 이익이 났는데 면허 기준에 미달하는 상황이 생깁니다.

1. 왜 이익과 현금이 어긋나는가

건설공사는 여러 회계기간에 걸쳐 진행되므로 완성 시점에 수익을 한꺼번에 인식하지 않습니다. 투입한 원가의 진행 정도만큼 수익을 인식합니다. 이것이 진행기준입니다.

그래서 이런 일이 벌어집니다.

• 12월까지 공사 원가를 70% 투입했다 → 도급금액의 70%를 매출로 잡는다
• 그런데 원도급사에 청구해 승인받은 기성은 55%다
• 차액 15%는 매출로는 잡혔는데 청구되지 않은 금액입니다

이 15%가 미청구공사입니다. 계약자산으로 자산에 올라가고, 그만큼 이익도 올라가 있습니다. 다만 현금은 들어오지 않았고, 청구서도 나가지 않은 상태입니다.

2. 하도급 현장이 특히 심한 이유

미청구공사는 어느 건설사에나 생기지만, 전문건설 하도급 현장에서 유독 크게 쌓입니다. 원인은 대체로 셋입니다.

기성 사정이 늦습니다. 실제로 시공한 물량과 원도급사가 인정해 주는 기성 사이에 시차가 있습니다. 월말에 올린 기성이 다음 달 중순에 확정되는 것은 흔한 일이고, 연말에는 그 시차가 결산일을 넘깁니다.

설계변경·추가공사가 반영되지 않습니다. 현장에서는 이미 한 공사인데 변경계약이 늦어져 도급금액에 들어가 있지 않습니다. 원가는 나갔고 매출은 못 잡거나, 잡았는데 청구 근거가 없는 상태가 됩니다.

검토·승인 단계가 하나 더 있습니다. 발주처 → 원도급 → 하도급으로 내려오는 구조라 확정 시점이 뒤로 밀립니다.

이 셋이 겹치면 12월 31일 재무제표에 미청구공사가 크게 남습니다. 장부상으로는 자산이고 이익이지만, 회수 가능성은 아직 서류로 증명되지 않은 상태입니다.

3. 진단은 이 자산을 그대로 인정하지 않습니다

기업진단은 회사가 제시한 재무제표를 그대로 받지 않습니다. 재무관리상태진단보고서의 구조 자체가 그것을 보여 줍니다.

실질자산 = 회사제시자산총계 + 자산 증가 − 자산 감소 실질부채 = 회사제시부채총계 + 부채 증가 − 부채 감소 진단대상사업 실질자본 = (실질자산 − 겸업자산) − (실질부채 − 겸업부채)

“자산 감소”와 “부채 증가”가 진단의 본체입니다. 회수를 증명하지 못하는 채권은 깎이고, 장부에 없던 부채는 더해집니다.

진단평가서의 계정과목 목록에도 매출채권과 대손충당금, 미수금, 미성공사가 각각 줄로 서 있습니다. 각 항목이 개별적으로 평정 대상이라는 뜻입니다. 어떤 자산이 왜 깎이는지의 판정 기준은 「건설업체 기업진단지침」에 있고, 그 구조는 실질자본 산정 3단계에서 자세히 다룹니다.

여기서 강조할 것은 하나입니다. 증빙이 판정을 가릅니다. 같은 미청구공사라도 기성 사정 내역과 감독 확인, 변경계약 진행 문서가 붙어 있는 것과 “현장에서는 다 인정하기로 했다”만 있는 것은 다르게 취급됩니다.

4. 부채 쪽에서도 자본이 깎입니다

자산만 보면 절반만 본 것입니다. 진단평가서의 부채 항목에는 건설업에만 있는 줄이 두 개 있습니다.

하자보수충당부채. 준공한 현장의 하자담보책임기간 동안 발생할 보수비용을 미리 부채로 잡는 항목입니다. 세무상 손금 인정 문제와 별개로, 재무제표에 잡히면 실질자본이 그만큼 줄어듭니다. 준공 물량이 몰린 해에 실질자본이 갑자기 내려앉는 원인이 대체로 이것입니다.

퇴직급여충당부채. 기술인력을 상시 고용해야 하는 업종 특성상 인원이 늘면 함께 늡니다.

그리고 「건설업 관리규정」이 못을 하나 더 박아 둡니다 — 건설공제조합 등 보증가능금액확인서 발급기관이나 금융기관으로부터 대출·융자받은 금액이 부채에 포함되지 않은 경우에는 이를 부채총계에 가산합니다. 필요하면 신용정보조회서나 금융거래확인서 제출을 요구할 수 있습니다.

조합 출자금을 자산으로만 세고 그에 딸린 대출을 부채로 세지 않는 실수가 실제로 자주 나옵니다. 양쪽을 함께 세야 합니다.

5. 그래서 결산은 12월에 하는 것이 아닙니다

여기까지 정리하면 결론이 나옵니다.

12월 31일 재무제표가 확정된 뒤에 실질자본을 계산하면, 이미 바꿀 수 있는 것이 없습니다. 기성을 확정지을 시간도, 변경계약을 마무리할 시간도, 채권을 회수할 시간도 지나 있습니다.

그래서 건설업 기장의 핵심은 매월 마감과 결산 추정입니다. 늦어도 3분기에는 이런 질문에 답할 수 있어야 합니다.

• 지금 진행률대로 가면 연말 매출과 이익이 얼마인가
• 그중 미청구공사로 남을 금액이 얼마인가
• 진단 기준으로 깎일 가능성이 있는 자산이 얼마인가
• 준공 예정 현장의 하자보수충당부채가 얼마 잡히는가
• 그 결과 실질자본이 등록기준을 넘는가

넘지 않는다는 답이 10월에 나오면 할 수 있는 일이 여럿 있습니다. 12월 말에 나오면 증자밖에 없습니다.

6. 관공사 입찰까지 함께 걸립니다

실질자본은 면허 유지 요건이면서 동시에 입찰의 재료입니다. 시공능력평가액과 경영상태 평가는 재무제표에서 나오고, 그 재무제표는 지금 이야기한 진행률·미청구공사·충당부채의 결과입니다.

같은 회사가 같은 해에 이런 상태에 놓이는 일이 실제로 있습니다.

• 장부상 이익은 최고치
• 통장 잔액은 최저치
• 실질자본은 등록기준 언저리
• 그 상태로 입찰 실적 신고

세 숫자가 서로 다른 방향을 가리키고 있는데 아무도 미리 맞춰 보지 않은 상태입니다. 결산 추정은 이 셋을 한 표에 놓는 작업입니다.

매월 확인할 것

1. 현장별 진행률과 기성 청구율의 차이가 얼마입니까
2. 그 차이(미청구공사)에 기성 사정 내역·감독 확인이 붙어 있습니까
3. 설계변경·추가공사 중 변경계약이 나지 않은 것이 있습니까
4. 회수기일이 지난 완성공사미수금이 있습니까
5. 준공 예정 현장의 하자보수충당부채 예상액은 얼마입니까
6. 조합·금융기관 대출이 부채에 잡혀 있습니까
7. 대표이사 가지급금이 늘고 있지 않습니까
8. 이 상태로 연말까지 가면 실질자본이 얼마입니까

자주 묻는 질문

Q1. 미청구공사를 안 잡으면 되지 않습니까?

진행기준을 적용하는 이상 임의로 뺄 수 없습니다. 원가는 이미 나갔는데 수익만 미루면 그해 손실이 과대계상되고, 다음 해에 이익이 몰립니다. 회계기준의 문제가 아니라 증빙의 문제로 접근해야 합니다 — 잡되, 잡은 근거를 남기는 것입니다.

Q2. 기성 사정이 늦는 것은 원도급사 사정인데 왜 우리가 손해를 봅니까?

제도상 그렇게 되어 있습니다. 그래서 실무에서는 결산일 직전 기성을 앞당겨 확정받는 노력이 실익이 됩니다. 12월 기성을 12월 안에 확정하면 미청구공사가 공사미수금으로 옮겨 가고, 증빙의 성격이 달라집니다.

Q3. 하자보수충당부채를 안 잡으면 실질자본이 유지됩니까?

당장은 그렇게 보이지만 위험한 선택입니다. 진단은 회사가 제시한 부채를 그대로 받지 않고 누락된 부채를 가산하는 구조입니다. 게다가 실태조사에서 확인되면 등록기준 미달로 이어집니다. 계상하고 그만큼의 자본을 준비하는 편이 안전합니다.

Q4. 세무조정으로 해결할 수 있는 부분입니까?

성격이 다릅니다. 기업진단은 세무상 소득이 아니라 재무제표상 자산·부채의 실재성을 봅니다. 세무조정으로 과세소득을 줄이는 것과 실질자본을 지키는 것은 별개이고, 때로는 반대 방향으로 움직입니다. 두 목적을 같은 표에 놓고 조정해야 하는 이유입니다.

정리

건설업에서 이익이 났다는 말과 자본이 있다는 말은 다른 말입니다.

• 진행기준 때문에 매출은 진행률로, 현금은 기성으로 따로 움직입니다
• 그 간격이 미청구공사로 남고, 하도급 현장에서 특히 크게 쌓입니다
• 진단은 증빙 없는 자산을 깎고 누락된 부채를 더합니다
• 하자보수충당부채는 준공이 몰린 해에 자본을 끌어내립니다
• 조합·금융기관 대출은 부채에 반드시 잡혀야 합니다
• 12월에 계산하면 늦습니다 — 결산 추정은 늦어도 3분기입니다

지수회계법인 건설업 본부는 현장별 진행률과 기성 자료를 매월 대조해 미청구공사의 성격을 관리하고, 결산 추정으로 연말 실질자본과 입찰 지표를 함께 가늠해 드립니다. 업무 범위는 면허업체 기장에 있습니다.

전표 한 장이 면허와 세금을 어떻게 바꾸는지는 전표 한 장의 차이가 면허·세금을 바꾼다에서 이어서 보실 수 있습니다.

본 글은 2026년 10월 2일 기준 국토교통부 예규 「건설업 관리규정」(2025. 5. 2.)의 재무관리상태진단보고서 서식과 「건설산업기본법 시행령」(2026. 6. 23. 시행)을 확인해 작성했습니다. 개별 자산·부채의 진단상 평정 기준은 「건설업체 기업진단지침」에 따르며 개정이 있으므로 진단 시점의 지침으로 확인해야 합니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.