면허를 넘길 때 — 양도·합병·상속의 승계

“면허를 하나 사려고 합니다. 등록증만 넘겨받으면 되는 것 아닙니까?”

아닙니다. 종합건설업이든 전문건설업이든, 건설업 양도·양수는 등록증을 옮기는 절차가 아니라, 양도인의 지난 재무상태를 다시 심사받는 절차입니다. 그리고 그 심사 대상 기간이 생각보다 깁니다.

1. 심사 대상 기간 — 넘기기 전이 전부 들어옵니다

「건설업 관리규정」 제4장의2가 정합니다.

건설업의 양도 또는 합병신고서를 접수받아 심사하는 기관은 양도인 또는 피합병법인이 법 제49조 및 제91조제3항제9호에 따른 건설업등록기준에 적합한지 여부를 확인할 수 있으며, 심사기준은 건설업 실태조사규정을 준용한다. 이 경우 확인대상 기간은 최초의 건설업 등록일(최초결산일이 미도래한 경우), 직전 정기연차 결산일부터 양도양수계약일 또는 합병계약일이 속하는 달의 직전월 말일까지로 한다.

정리하면 이렇습니다.

• 심사받는 것은 양수인이 아니라 양도인입니다
• 기간은 직전 정기연차 결산일부터 계약일이 속하는 달의 직전월 말일까지입니다
• 심사기준은 실태조사 규정을 준용합니다

즉 양도인이 그 기간 동안 등록기준을 유지하지 못했다면, 넘겨받는 쪽이 그 문제를 안고 시작합니다. 계약서에 “양도인의 과거 위반은 양도인이 책임진다”고 적어도, 면허 자체에 붙는 행정 리스크는 그렇게 나뉘지 않습니다.

2. 보증가능금액확인서는 승계될 수 있습니다

관리규정 제2장의 보증가능금액확인서 항목입니다. 다음 세 경우에는 피상속인·피합병법인·양도인의 보증가능금액확인서를 상속인·합병법인·양수인의 것으로 볼 수 있습니다.

• 상속으로 인한 건설업 등록의 이전
• 합병으로 인한 건설업 등록의 이전
• 건설업의 양도가 양도인의 건설업에 관한 자산과 권리·의무의 전부를 포괄적으로 양도하는 경우로서 「건설산업기본법 시행규칙」 제18조 제6항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

세 번째가 핵심입니다. 포괄 양도이면서 제18조 제6항의 세 경우(아래 3절)여야 합니다. 제3자 사이의 일반적인 면허 양수는 여기에 해당하지 않으므로 확인서를 새로 받아야 하고, 그러면 「건설산업기본법 시행령」 제13조 제1항 제1호의2에 따라 업종별 기준자본금의 25~60% 에 해당하는 현금이나 담보가 다시 묶입니다. 인수 대금 외에 그 금액이 추가로 필요하다는 뜻입니다.

3. 영업기간과 실적은 양도로 넘어오지 않는 것이 원칙입니다

「건설산업기본법 시행규칙」 제18조 제6항이 영업기간 합산을 허용하는 경우는 포괄 양도이면서 다음 셋 중 하나일 때뿐입니다.

1. 개인이 하던 건설업을 법인사업으로 전환하려고 양도하는 경우
2. 합명회사·합자회사를 유한회사·주식회사로 전환하려고 양도하는 경우
3. 분할로 설립되거나 분할합병한 회사에 건설업 전부를 양도하는 경우

관리규정도 대한건설협회가 건설업양도신고서를 접수한 때 이 세 경우에 해당하는지 확인해 시·도지사에게 통보하도록 정합니다.

실적은 더 분명합니다. 같은 규칙 제23조 제3항은 양도신고를 한 양수인의 시공능력을 새로 평가한다고 정하고, 제18조 제6항의 경우만 예외로 둡니다. 제4항은 상속인·합병법인과 그 세 경우의 양수인에 한해 종전 시공능력을 그대로 인정합니다.

정리하면 이렇습니다.

영업기간과 실적은 시공능력평가액과 관공사 입찰 자격에 직결됩니다. 실적을 보고 면허를 산다면, 제3자 간 양도로는 그 실적이 넘어오지 않습니다. 그때의 선택지는 회사를 통째로 사는 주식 인수나 합병입니다.

계약 형식을 정하기 전에 확인해야 할 순서가 이렇습니다.

1. 우리가 사려는 것이 등록(업종) 인가, 실적·영업기간 인가
2. 실적이 목적이라면 양도가 아니라 주식 인수·합병 구조가 가능한가
3. 양도로 간다면 보증가능금액확인서·기술인·사무실을 새로 갖추는 비용이 얼마인가

4. 처분이 예상되는 상태에서는 양도가 막힙니다

관리규정 제4장의2 제5항이 정합니다. 시정명령·영업정지·등록말소 등이 객관적으로 명백히 예상되는 경우인데 처분 전에 양도신고를 하면 이렇게 처리됩니다.

• 양도신고 수리 전에 사실 확인과 청문 등 처분 절차를 조속히 이행하고, 처분 여부를 결정한 후 처리
• 그 절차에 따라 영업정지를 받으면 법 제20조에 따라 처리
• 시정명령을 받으면 그 시정명령 기간 중에는 양도 수리 불가
• 영업기간·실적이 승계되는 제18조 제6항의 경우는 양수인이 지위를 포괄승계하므로 먼저 양도신고를 수리한 뒤 양수인에게 처분할 수 있음

마지막 줄이 인수하는 쪽에 결정적입니다. 포괄승계로 받으면 양도인이 받을 처분을 양수인이 받습니다. 또 「건설산업기본법」 제20조는 영업정지 기간 중에는 건설업을 양도할 수 없다고 정하고, 제17조 제3항은 양수인이 신고 수리 때부터 양도인의 건설사업자로서의 지위를 승계한다고 정합니다. 실사에서 진행 중인 조사·청문·시정명령 여부를 확인하지 않으면 인수 직후에 영업정지를 맞을 수 있습니다.

합병도 같습니다 — 존속법인이 소멸법인의 권리의무를 포괄승계하므로 합병신고 수리 후 존속법인에 대해 처분할 수 있습니다.

5. 폐업했다가 다시 등록하는 경우

「건설산업기본법」 제85조의2와 관리규정 제6장이 정합니다.

폐업신고로 등록이 말소된 자가 6개월 이내에 같은 업종(또는 업무내용이 겹치는 업종)으로 다시 건설사업자로 등록하면 종전 건설사업자의 지위가 승계됩니다. 판단 기준일은 등록말소일부터 재등록 신청일까지가 6개월 이내인지입니다. 규정이 예까지 들어 두었습니다.

등록말소일 6월 1일 → 11월 30일 재등록 신청: 지위승계 인정 등록말소일 6월 1일 → 12월 1일 재등록 신청: 지위승계 불인정

법인의 동일성은 상호·대표자·소재지가 바뀌어도 법인등록번호가 같으면 동일 법인으로 봅니다.

주의할 점이 둘 있습니다.

첫째, 업종번호는 새로 부여됩니다. 지위는 승계되지만 기존 등록번호는 돌아오지 않습니다.

둘째, 영업정지 효력도 승계됩니다. 법 제85조의2 제2항·제3항이 행정처분의 효과 승계와 폐업 전 위반행위에 대한 처분을 정합니다. 영업정지 기간 중 폐업으로 말소되면 기산이 일시 중지되고, 6개월 이내에 다시 등록하면 재등록일부터 잔여 영업정지 기간이 이어집니다. 폐업으로 처분을 피할 수 없다는 뜻입니다.

6. 동일 업종은 두 개를 가질 수 없습니다

관리규정 제2장 제2항입니다.

법인(개인)은 동일한 종류의 건설업종을 2개 이상 보유할 수 없으며, 양도·합병·상속 등의 사유로 동일한 종류의 건설업종을 2개 이상 보유한 경우에는 지체없이 폐업·등록말소 처리하여야 한다. 이 경우 토목공사업이나 건축공사업은 토목건축공사업과 동일한 종류의 건설업종으로 본다.

이미 같은 업종을 갖고 있는 회사가 그 업종의 면허를 인수하면, 둘 중 하나는 없애야 합니다. 인수 목적이 실적 확보라면 어느 쪽 등록번호를 남길지가 실적 승계와 직결되므로, 계약 전에 결정해야 합니다.

인수 전 실사 체크리스트

1. 양도인의 직전 정기연차 결산일 이후 재무상태가 등록기준을 유지했습니까
2. 진행 중인 조사·청문·시정명령이 있습니까 — 포괄승계면 양수인이 받습니다
3. 제18조 제6항의 세 경우에 해당합니까 — 아니면 영업기간·실적은 넘어오지 않습니다
4. 해당하지 않는다면 보증가능금액확인서를 새로 받는 비용이 얼마입니까
5. 우리가 이미 같은 종류의 업종을 갖고 있지 않습니까
6. 양도인에게 미납 세금·4대보험·하도급 대금이 있습니까
7. 기술인이 함께 넘어옵니까 — 고용 승계 여부를 확인하십시오

자주 묻는 질문

Q1. 지분을 인수하면 이 절차가 없습니까?

법인 자체를 그대로 두고 주식만 인수하면 건설업 양도 신고 절차는 없습니다. 대신 과점주주 간주취득세가 발생하고, 법인이 안고 있는 모든 채무와 우발부채를 그대로 떠안습니다. 어느 쪽이 나은지는 부채 구조와 세부담을 함께 계산해야 합니다.

Q2. 양도인의 과거 위반을 계약서로 막을 수 있습니까?

당사자 사이의 손해배상 문제는 계약으로 정할 수 있지만, 행정처분은 계약으로 나뉘지 않습니다. 포괄승계면 양수인이 처분을 받습니다. 계약서의 진술보장 조항은 사후 회수 수단이지 예방 수단이 아닙니다.

Q3. 상속으로 면허를 받았는데 자본금이 모자랍니다.

상속의 경우 보증가능금액확인서는 승계될 수 있지만 등록기준 자체는 유지해야 합니다. 실질자본이 미달이면 보완이 필요하고, 그 기준일과 방법은 기업진단 보고서로 확인합니다(건설업 기업진단이란). 상속인이 결격사유에 해당하면 「건설산업기본법」 제17조 제4항에 따라 3개월 이내에 다른 사람에게 양도해야 합니다. 상속세 납부와 자본금 보완이 같은 시기에 겹치는 것이 실무의 어려움입니다.

Q4. 면허 시세라는 것이 있습니까?

거래가 이루어지는 것은 사실이지만, 값을 정하는 것은 등록증이 아니라 영업기간·실적·시공능력평가액·행정처분 이력입니다. 그런데 제3자 간 양도에서는 영업기간·실적이 넘어오지 않고 시공능력은 새로 평가됩니다. 실적을 보고 값을 치렀다면 비싼 값에 껍데기를 사는 결과가 됩니다.

정리

면허 승계는 양도인의 과거를 인수하는 절차입니다.

• 심사 대상은 양도인이고, 기간은 직전 결산일부터 계약일 직전월 말일까지입니다
• 영업기간·실적은 상속·합병·제18조 제6항의 포괄 양도에서만 이어지고, 제3자 간 양도는 시공능력을 새로 평가합니다
• 처분이 예상되면 먼저 처분 절차를 밟고, 시정명령 기간 중에는 양도가 수리되지 않습니다
• 포괄승계면 양도인이 받을 처분을 양수인이 받습니다
• 폐업 후 6개월 이내 재등록이면 지위가 승계되지만, 영업정지 잔여 기간도 함께 옵니다
• 동일 종류 업종은 2개 이상 보유할 수 없습니다

면허를 하나 더 갖추는 방법으로 양수 대신 업종 추가 등록을 고민한다면 면허를 하나 더 추가할 때를, 인수 직후 실태조사 대응은 실태조사 통지를 받았습니다를 함께 보십시오.

지수회계법인 건설업 본부는 인수 전에 양도인의 심사 대상 기간 재무상태를 진단 기준으로 다시 계산하고, 승계 요건 충족 여부와 승계되는 항목을 정리해 가격 협상 자료로 드립니다. 업무 범위는 건설업 통합 서비스와 M&A 자문에 있습니다.

본 글은 2026년 10월 3일 기준 국토교통부 예규 「건설업 관리규정」(2025. 5. 2. 시행)과 「건설산업기본법」(2025. 11. 27. 시행)·같은 법 시행령(2026. 6. 23. 시행)·시행규칙(2026. 1. 2. 시행)을 확인해 작성했습니다. 영업기간 합산 요건은 시행규칙 제18조 제6항, 양수인의 시공능력 평가는 제23조 제3항·제4항에 있습니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.