이 글의 목차 13개 섹션
“기준시가로 신고했는데, 몇 달 뒤에 세무서가 감정평가를 받아 다시 계산했다고 합니다.”
상속세에서 세액을 가장 크게 움직이는 것은 세율이 아니라 평가입니다. 같은 건물을 8억으로 보느냐 14억으로 보느냐에 따라 과세표준이 6억 달라지고, 최고구간에 걸려 있다면 세액이 3억 가까이 달라집니다.
그리고 이 평가는 납세자가 정하는 것이 아니라 법이 정한 순서를 따릅니다.
1. 원칙은 시가입니다
「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항입니다.
이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다.
시가가 무엇인지는 제2항이 정합니다.
제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
그리고 제3항이 예비 규정입니다.
시가를 산정하기 어려운 경우에는 … 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
여기서 순서가 분명해집니다.
- 시가 — 실제 거래가액, 수용·공매가격, 감정가격, 그리고 유사매매사례가액
- 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 평가방법(부동산은 기준시가 등)
기준시가는 1순위가 아니라 마지막 순위입니다. 관행적으로 기준시가로 신고해 오셨더라도, 법의 순서는 그렇지 않습니다.
2. 유사매매사례가액 — 남의 거래가 내 세금이 됩니다
아파트에서 특히 강하게 작동합니다. 같은 단지, 같은 평형, 비슷한 층의 거래가 평가기간 안에 있으면 그 가격이 내 상속재산의 시가가 됩니다. 내가 판 것이 아니라 남이 판 것인데도 그렇습니다.
그래서 아파트는 실무상 다툼의 여지가 적습니다. 실거래가가 공개되어 있고 유사 물건이 많기 때문입니다.
문제는 유사 물건이 없는 자산입니다. 단독주택, 상가건물, 이른바 꼬마빌딩, 토지가 여기에 해당합니다. 같은 것이 없으니 유사매매사례가액을 잡기 어렵고, 그래서 기준시가로 신고하는 흐름이 생겼습니다.
3. 그런데 세무서가 감정평가를 의뢰합니다
제60조 제2항이 감정가격을 시가에 포함하고 있고, 감정을 의뢰할 수 있는 것은 납세자만이 아닙니다. 과세관청이 신고 이후에 감정평가를 받아 그 가액으로 결정하는 사례가 축적되어 왔습니다.
납세자 입장에서 이 순서는 최악입니다.
- 기준시가로 신고 → 세액 확정된 줄 알고 자금 계획
- 몇 달 뒤 감정가액 기준으로 경정 → 추가 세액 + 가산세
- 이미 다른 상속인들과 분할·정산을 끝낸 뒤
그래서 시가와 기준시가의 차이가 큰 자산은 신고 단계에서 먼저 감정평가를 받는 편이 나은 경우가 많습니다. 세액이 늘더라도 확정되고 예측 가능해집니다. 그리고 뒤에서 볼 취득가액 효과가 따라옵니다.
4. 감정은 두 곳 이상이어야 합니다
제60조 제5항이 요건을 정합니다.
제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.
원칙은 2곳 이상이고, 일정 금액 이하의 부동산만 1곳으로 됩니다. 그 금액 기준은 시행령에 있으므로 평가 시점에 확인해야 합니다.
같은 항의 뒷부분이 더 중요합니다.
관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 … 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 지정된 기간 동안 그 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.
낮게 써 주는 감정평가법인을 찾는 방식이 통하지 않는 구조입니다. 다른 감정기관보다 20% 이상 낮으면 그 기관 자체가 제재 대상이 되고, 그 기간의 감정은 시가로 인정되지 않습니다.
5. 낮게 신고하는 것이 항상 유리하지 않은 이유
여기가 실무의 핵심 판단입니다.
상속받은 재산을 나중에 팔면 양도소득세를 냅니다. 그때의 취득가액은 상속 당시 평가액입니다. 즉
- 상속 평가액을 낮추면 → 상속세는 줄고, 나중에 팔 때 양도차익이 커집니다
- 상속 평가액을 높이면 → 상속세는 늘고, 양도차익이 줄어듭니다
어느 쪽이 유리한지는 세 가지로 갈립니다.
첫째, 상속세 구간. 상속공제(일괄공제·배우자공제 등)로 과세표준이 0이 되는 규모라면, 평가액을 높여도 상속세가 늘지 않으면서 취득가액만 올라갑니다. 이 경우 감정평가는 거의 언제나 유리합니다.
둘째, 팔 계획이 있는지. 계속 보유할 자산이라면 양도세 효과가 먼 미래의 이야기입니다.
셋째, 양도세율 구간. 상속세 최고세율과 양도세율 구간을 비교해야 합니다.
“상속세를 줄이는 것”과 “가족의 총 세부담을 줄이는 것”은 다른 문제입니다. 두 세목을 한 표에 놓아야 답이 나옵니다.
6. 사전증여 재산은 증여일 시가로 봅니다
제60조 제4항이 조용히 중요한 규칙을 둡니다.
제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
상속개시일 전 10년(상속인 기준) 이내에 증여한 재산은 상속세 과세가액에 다시 합산되는데, 그때 쓰는 금액은 상속개시일 시가가 아니라 증여 당시 시가입니다.
이것은 사전증여의 가장 강력한 효과입니다. 증여 후 가격이 오른 부분은 상속재산에 합산되지 않습니다. 오를 자산일수록 일찍 넘기는 것이 유리한 이유가 여기 있습니다. 자세한 구조는 증여하기 전에 확인하는 5가지에서 다룹니다.
신고 전 체크리스트
- 상속재산 목록에 아파트가 아닌 부동산이 있습니까 — 유사매매사례가 없는 자산입니다
- 그 자산의 기준시가와 예상 시가의 차이가 얼마입니까
- 상속공제 후 과세표준이 0에 가깝습니까 — 그렇다면 평가액을 올릴 실익이 큽니다
- 상속 후 매각 계획이 있습니까 — 취득가액 효과를 함께 계산하십시오
- 감정을 받는다면 둘 이상의 감정기관을 확보하셨습니까
- 평가기간 안에 해당 물건 자체의 거래·수용·공매가 있었습니까
- 사전증여가 있다면 그 재산은 증여일 시가로 합산됩니다
자주 묻는 질문
Q1. 평가기간은 얼마입니까?
시가로 인정되는 거래·감정·수용·공매 등이 있어야 하는 기간은 시행령이 평가기준일 전후로 정하고 있으며, 상속과 증여에 각각 다른 기간이 적용됩니다. 그 기간 밖의 사례라도 일정 절차를 거쳐 시가로 인정될 여지가 있습니다. 기간과 절차는 개정이 있으므로 신고 시점의 시행령으로 확인해야 합니다.
Q2. 감정평가 비용은 누가 부담합니까?
납세자가 부담합니다. 다만 상속세 신고 시 일정 범위에서 감정평가 수수료를 공제받을 수 있는 규정이 있습니다. 감정 비용보다 절세액이 큰지를 먼저 계산해 보고 결정하시면 됩니다.
Q3. 상속인끼리 평가액에 이해가 갈립니다.
자주 있는 일입니다. 부동산을 받는 상속인과 현금을 받는 상속인의 이해가 다르고, 매각 계획이 있는 사람과 보유할 사람의 이해가 다릅니다. 평가는 상속세 신고서 한 장으로 전원에게 동일하게 적용되므로, 분할 협의 단계에서 평가 방침을 함께 정하는 것이 분쟁을 줄입니다.
Q4. 신고 후에 세무서가 다시 평가하면 가산세도 붙습니까?
평가 방법의 차이로 세액이 늘어난 경우의 가산세 적용은 사안에 따라 달라집니다. 다만 신고불성실가산세와 납부지연가산세의 위험이 있는 것은 분명하고, 그 위험을 없애는 방법이 신고 단계에서 시가로 평가해 두는 것입니다.
정리
상속재산 평가는 순서가 정해진 절차입니다.
- 원칙은 평가기준일의 시가이고, 기준시가는 시가를 알 수 없을 때의 마지막 순위입니다
- 수용가격·공매가격·감정가격도 시가에 포함됩니다
- 감정은 원칙적으로 둘 이상의 감정기관이 필요합니다
- 다른 감정기관의 80%에 미달하는 감정을 한 기관은 시가불인정 지정 대상입니다
- 평가액을 낮추면 상속세는 줄지만 나중의 양도차익이 커집니다
- 상속공제로 세액이 나오지 않는 규모라면 감정평가가 대체로 유리합니다
- 사전증여 재산은 증여일 시가로 합산됩니다
지수회계법인 자산세무본부는 상속재산별로 시가 자료를 먼저 확보해 평가 방법을 정하고, 상속세와 향후 양도세를 한 표에 놓고 총부담이 낮은 쪽을 제시합니다. 업무 범위는 상속재산 평가에 있습니다.
상속 개시 직후의 일정은 상속이 개시되면 6개월 안에 해야 할 일에서 확인하실 수 있습니다.
본 글은 2026년 9월 21일 기준 「상속세 및 증여세법」(2025. 10. 1. 시행) 조문을 확인해 작성했습니다. 평가기간·감정기관 수의 금액 기준 등 세부 사항은 같은 법 시행령에 있고 개정이 있으므로 신고 시점의 규정으로 확인해야 합니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.