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“도로가 난다고 합니다. 보상금은 나왔는데 세금이 얼마나 나올지 모르겠습니다.”
수용은 일반 양도와 성격이 다릅니다. 파는 시점도 가격도 내가 정하지 못합니다. 그래서 “언제 팔까”로 조절할 여지가 없고, 남는 것은 두 가지뿐입니다 — 요건을 갖췄는지, 그리고 보상을 어떤 방식으로 받을지.
문제는 그 요건이 보상 협의가 시작되기 훨씬 전에 이미 정해져 있다는 점입니다. 보상금을 받은 뒤에 오시면 확인해 드릴 것밖에 없습니다.
1. 사업인정고시일이 모든 것의 기준선입니다
공익사업용 토지에 대한 양도소득세 감면은 아무 수용에나 붙지 않습니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지를 그 사업의 시행자에게 양도해야 하고, 그 토지가 속한 사업지역의 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 것이어야 합니다(부동산거래관리과-421).
사업인정고시 전에 미리 파는 경우에는 기준이 하나 옮겨집니다 — 양도일부터 소급해 2년을 봅니다(서면인터넷방문상담5팀-137).
즉 이런 구조입니다.
| 언제 양도했나 | 2년을 어디서부터 세나 |
|---|---|
| 사업인정고시 후 | 사업인정고시일부터 소급 2년 |
| 사업인정고시 전 | 양도일부터 소급 2년 |
개발 소문을 듣고 산 땅은 대체로 이 요건을 못 채웁니다. 반대로 오래 갖고 있던 땅이라면 이미 요건 안에 있습니다. 어느 쪽인지는 등기부만 보면 바로 나옵니다.
2. 취득시기를 잘못 세면 요건이 통째로 뒤집힙니다
“2년 이전 취득”에서 언제를 취득한 날로 보느냐가 갈림길입니다. 매수한 땅이면 대체로 명확하지만, 물려받았거나 증여받은 땅은 다릅니다.
- 상속으로 취득한 재산 → 상속이 개시된 날
- 증여로 취득한 재산 → 증여를 받은 날(증여등기접수일)
국세청은 두 경우 모두 이 기준으로 회신하고 있습니다(서면-2017-부동산-1013, 부동산거래관리과-1358).
실무 포인트 — “아버지가 40년 전부터 갖고 계셨다”는 사실은 요건 판정에 그대로 쓰이지 않습니다. 상속개시일이 기준이므로, 상속받은 지 2년이 안 된 땅이 수용되면 감면 요건에서 벗어날 수 있습니다.
3. 집이 수용되면 보유·거주기간을 안 채워도 비과세입니다
토지만 생각하다 놓치는 부분입니다. 주택이 수용되는 경우에는 1세대 1주택 비과세에 특례가 있습니다.
1세대 1주택과 그 부수토지의 전부 또는 일부가 협의매수·수용되는 경우, 보유기간과 거주기간의 제한 없이 양도소득세가 비과세됩니다(재산세과-1219, 부동산거래관리과-1091). 산 지 얼마 안 됐어도, 살지 않았어도 됩니다.
다만 조건이 하나 붙습니다 — 사업인정고시일 전에 취득한 주택과 부수토지여야 합니다.
그리고 한 가지가 더 있습니다. 이 특례는 수용된 부분에서 끝나지 않습니다. 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존주택과 잔존토지까지 포함합니다(재산세과-1219, 서면인터넷방문상담4팀-336).
집이 반만 수용되고 반이 남았다면, 남은 반을 언제 파느냐가 세금을 가릅니다. 2년이라는 시한이 붙어 있다는 것을 모르고 넘기는 경우가 많습니다.
4. 대토보상을 받으면 감면은 없습니다
보상 방식을 고를 때 가장 크게 갈리는 지점입니다.
현금 대신 그 사업지구 안의 토지로 보상받는 것을 대토보상이라 합니다. 대토보상에는 양도소득세 과세이연이 있습니다 — 지금 내지 않고 나중으로 미루는 것입니다.
여기서 오해가 생깁니다. “감면도 받고 과세이연도 받는” 것으로 아시는 경우가 있는데, 둘은 함께 적용되지 않습니다. 국세청은 공익사업용 토지를 양도한 거주자가 대토보상을 받아 과세이연을 적용받은 경우에는 감면이 적용되지 않는다고 회신했습니다(부동산거래관리과-208).
그래서 판단은 이렇게 갈립니다.
- 현금보상 + 감면 — 지금 정리하고 끝냅니다
- 대토보상 + 과세이연 — 지금은 내지 않지만, 받은 토지를 나중에 팔 때 이월된 세금이 따라옵니다
어느 쪽이 유리한지는 그 토지를 계속 보유할 생각인지에 달려 있습니다. 대토를 받아 곧 팔 계획이라면 미룬 세금이 그대로 돌아옵니다. 반대로 그 지역에서 사업을 이어갈 계획이라면 과세이연이 자금 흐름에 유리합니다.
5. 양도시기는 잔금일이 아닙니다
일반 매매의 양도시기는 대금을 청산한 날입니다. 수용은 다릅니다.
대금을 청산한 날 · 수용의 개시일 · 소유권이전등기접수일 중 가장 빠른 날이 양도시기입니다(부동산납세과-681).
이것이 실무에서 중요한 이유는 신고기한과 연도 귀속이 여기서 정해지기 때문입니다. 보상금이 다음 해에 들어와도 수용개시일이 올해면 올해 양도로 잡힙니다.
보상금에 다투는 경우는 한 번 더 갈라집니다. 재결에 불복해 이의신청이나 행정소송으로 보상금이 늘어난 경우에는, 그 변동보상금 확정일과 수용개시일·소유권이전등기접수일 중 빠른 날을 양도시기로 봅니다(부동산거래관리과-269).
증액분을 받았다면 신고를 한 번 더 정리해야 합니다. 처음 신고로 끝났다고 두면 가산세가 따라붙습니다.
잊기 쉬운 것 — 취득세 대체취득
수용 보상금으로 다른 부동산을 사면 취득세 대체취득 감면이 별도로 있습니다. 이것은 국세가 아니라 지방세라 신고처도 기한도 다릅니다.
양도소득세만 정리하고 취득세를 놓치면, 감면받을 수 있었던 것을 그냥 내게 됩니다. 자세한 내용은 부동산취득 세무에서 다룹니다.
보상 협의 전 체크리스트
- 사업인정고시일이 언제입니까 — 등기부상 취득일과 2년 이상 벌어져 있습니까
- 상속·증여로 받은 땅이라면 상속개시일·증여등기접수일이 기준입니다
- 수용되는 것이 주택입니까 — 그렇다면 보유·거주기간 특례를 확인하십시오
- 일부만 수용된다면 잔존분을 2년 안에 처분할 계획이 있습니까
- 현금보상과 대토보상 중 어느 쪽입니까 — 감면과 과세이연은 함께 못 받습니다
자주 묻는 질문
Q1. 협의매수와 수용은 세금이 다릅니까?
감면 규정은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지를 사업시행자에게 양도한 경우를 대상으로 하므로, 협의로 넘겼는지 재결로 수용됐는지가 그 자체로 갈림길은 아닙니다. 요건은 사업인정고시일 기준 2년과 상대방이 사업시행자인지에서 갈립니다.
Q2. 감면에 한도가 있습니까?
있습니다. 조세특례제한법의 감면은 과세기간별·5년 합계별 종합한도의 적용을 받습니다. 여러 필지가 몇 해에 걸쳐 수용되는 경우에는 연도 배분이 실익을 좌우합니다. 한도와 감면율은 개정이 잦아 적용 시점 기준으로 확인해야 합니다.
Q3. 비사업용 토지면 어떻게 됩니까?
비사업용 토지에 해당하면 세율 구간이 달라집니다. 다만 수용되는 토지 중에는 사업인정고시일 이전에 취득한 경우 등 비사업용에서 제외되는 규정이 있어, 해당 여부를 따로 판정해야 합니다. 감면 요건 판정과 함께 보는 것이 맞습니다.
Q4. 보상금이 나오기 전에 미리 상담받을 수 있습니까?
그때가 가장 좋습니다. 요건은 이미 정해져 있지만 보상 방식(현금·대토)과 잔존분 처분 시점은 아직 선택할 수 있습니다. 보상금을 받은 뒤에는 계산만 남습니다.
정리
수용은 선택지가 좁은 대신, 남은 선택지의 값이 큽니다.
- 감면은 사업인정고시일부터 소급 2년 이전 취득이 기준입니다
- 상속·증여로 받은 땅은 상속개시일·증여등기접수일이 취득시기입니다
- 주택이 수용되면 보유·거주기간 제한 없이 비과세, 잔존분은 2년 안입니다
- 대토보상 과세이연과 감면은 함께 받을 수 없습니다
- 양도시기는 대금청산일·수용개시일·등기접수일 중 빠른 날입니다
- 취득세 대체취득 감면은 지방세라 따로 챙겨야 합니다
지수회계법인 자산세무본부는 사업인정고시일과 등기 이력을 먼저 맞춰 요건을 판정하고, 현금보상과 대토보상을 같은 기준으로 계산해 비교해 드립니다. 자세한 업무 범위는 공익수용 보상 세무에 있습니다.
본 글은 2026년 8월 31일 기준 법령과 국세청 해석을 바탕으로 작성했습니다. 감면율·한도·세율은 개정이 잦아 본문에 수치를 담지 않았습니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.