양도세무

공익수용 보상 세무

협의매수·수용 보상금의 감면·비과세 요건 판정과 대토보상 과세이연 비교

업무 개요

도로·철도·산업단지·택지개발로 토지나 주택이 수용되면, 파는 시점도 가격도 내가 정하지 못합니다. 그래서 ‘일반 양도와 달리 "언제 팔까"로 조절할 여지가 없고’, 남는 것은 요건을 갖췄는지와 보상 방식을 무엇으로 받을지입니다.

요건은 보상 협의가 시작되기 훨씬 전에 이미 정해져 있습니다. 감면은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지를 그 사업시행자에게 양도한 경우로서, ‘사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득’한 것이어야 합니다(부동산거래관리과-421). 사업인정고시 전에 양도하면 양도일부터 소급해 2년을 봅니다(서면인터넷방문상담5팀-137).

보상금을 받은 뒤에 오시면 확인해 드릴 것밖에 없습니다. ‘보상 협의를 시작하기 전에’ 취득 시기와 요건부터 맞춰 보셔야 합니다.

검토 항목

수용은 감면·비과세·과세이연이 서로 배타적이라 조합을 먼저 정해야 합니다.

감면 요건 판정 — 사업인정고시일 기준 2년 이전 취득 여부
취득시기 확정 — 상속은 상속개시일, 증여는 증여등기접수일 (서면-2017-부동산-1013)
1세대 1주택 비과세 특례 — 사업인정고시일 전 취득한 주택·부수토지가 협의매수·수용되면 ‘보유·거주기간 제한 없이 비과세’ (재산세과-1219)
잔존주택·잔존토지 — 수용일부터 2년 이내 양도분까지 같은 특례가 미친다 (부동산거래관리과-1091)
대토보상 과세이연과 감면의 선택 — ‘둘은 중복 적용되지 않는다’ (부동산거래관리과-208)
현금·채권 보상 방식별 세부담과 만기보유 특약의 실익
비사업용 토지 해당 여부와 그에 따른 세율 구간
이의재결·행정소송으로 보상금이 늘어난 경우의 양도시기와 수정신고

함께 보는 것

수용 보상은 양도소득세 하나로 끝나지 않습니다. 보상금으로 다른 부동산을 사면 ‘취득세 대체취득 감면’이 별도로 걸리고, 이것은 국세가 아니라 지방세라 신고처와 기한이 다릅니다.

진행 방식

자료를 보내 주시면 아래 순서로 진행합니다. 단계마다 결과를 회신드리므로 중간에 멈추실 수 있습니다.

자료 회신 사업인정고시일·보상계획과 등기부·취득 증빙을 보내 주시면 됩니다.

요건 판정 고시일 기준 2년 요건과 1세대 1주택 특례 해당 여부를 먼저 확정합니다.

보상 방식 비교 현금보상과 대토보상을 같은 기준으로 계산해 표로 회신드립니다. 둘은 함께 받을 수 없습니다.

협의 단계 자문 보상 협의와 잔존분 처분 시점을 함께 설계합니다.

신고 대리 양도시기를 확정해 기한 안에 신고합니다.

증액분 정리 이의신청·소송으로 보상금이 늘어나면 수정신고까지 이어서 처리합니다.

이런 분들이 맡기십니다

수용 · 협의매수 통지를 받은 분 협의에 응하는 시점에 따라 감면율이 달라집니다.

대토보상을 제안받은 분 현금보상과 대토보상 중 무엇이 유리한지 숫자로 비교해야 하는 경우.

오래전부터 보유한 토지 취득시기와 사업인정고시일 사이에 감면 요건이 걸립니다.

보수 안내

상담과 초기 검토 단계에서는 비용을 청구하지 않습니다.
업무 범위가 정해지면 보수를 먼저 합의하고 시작합니다.
합의 전에는 어떠한 비용도 청구되지 않습니다.