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“배우자에게 증여하고 나서 팔면 세금이 줄어든다고 들었습니다.”
예전에는 그런 여지가 컸습니다. 증여할 때 취득가액이 시가로 올라가고, 배우자 증여재산공제 6억원까지는 증여세도 없으니, 양도차익이 줄어드는 구조였습니다.
사전증여로 취득가액을 올려 두고 파는 설계가 널리 퍼지자 세법이 문을 닫았습니다. 「소득세법」 제97조의2, 양도소득의 필요경비 계산 특례 — 흔히 이월과세라고 부릅니다.
1. 10년 안에 팔면 취득가액이 뒤로 갑니다
제97조의2 제1항입니다.
거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외)으로부터 증여받은 … 자산의 양도차익을 계산할 때 … 다음 각 호의 기준을 적용한다.
- 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 금액으로 한다.
- 필요경비에는 배우자 또는 직계존비속이 그 자산에 대하여 지출한 금액을 포함한다.
- 거주자가 해당 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우 필요경비에 산입한다.
읽어야 할 대목이 넷입니다.
첫째, 기간은 10년입니다. 부동산은 10년, 주식 등 제94조 제1항 제3호 자산은 1년입니다.
둘째, 대상은 배우자와 직계존비속뿐입니다. 형제자매나 그 밖의 친족에게서 증여받은 것은 이 조문의 대상이 아닙니다.
셋째, 이혼해도 적용됩니다. “양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함”합니다. 다만 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외됩니다.
넷째, 낸 증여세는 버려지지 않습니다. 취득가액이 뒤로 가서 양도차익이 커지는 대신, 납부한 증여세가 필요경비로 들어옵니다. 이중과세를 조정하는 장치입니다.
2. 기간은 등기부로 셉니다
제97조의2 제3항입니다.
제1항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다.
증여계약서 날짜가 아니라 등기부입니다. 계약을 먼저 하고 등기를 늦게 했다면 그 차이만큼 시계가 늦게 출발합니다. 10년 문턱 근처에서는 며칠 차이로 결과가 갈리므로, 등기접수일을 확인하고 계산해야 합니다.
3. 세 가지 경우에는 적용하지 않습니다
제97조의2 제2항이 배제 사유를 셋 둡니다.
1호. 수용된 경우
사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우
파는 시점을 내가 정하지 못한 경우를 구제합니다. 수용의 다른 쟁점은 수용 보상 협의 전에 확인할 다섯 가지에서 다룹니다.
2호. 1세대 1주택 비과세가 되는 경우
제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택[비과세대상에서 제외되는 고가주택 포함]의 양도에 해당하게 되는 경우
이월과세를 적용하면 오히려 비과세 판정이 달라지는 상황을 정리한 규정입니다.
3호. 적용하는 것이 오히려 세금이 적어지는 경우
제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우
이 조항이 이월과세의 성격을 정확히 보여 줍니다. 이월과세는 납세자에게 불리하게만 작동합니다. 두 가지로 계산해서 세액이 큰 쪽을 적용한다는 뜻이기 때문입니다.
그래서 실무에서는 반드시 두 번 계산합니다. 이월과세를 적용한 세액과 적용하지 않은 세액을 모두 산출해 비교해야 신고할 금액이 나옵니다.
4. 보유기간도 함께 뒤로 갑니다 — 이건 유리합니다
이월과세가 걸리면 불리하기만 한 것은 아닙니다. 장기보유특별공제의 보유기간 기산일이 함께 옮겨 갑니다.
「소득세법」 제95조 제4항 단서입니다.
다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
증여받은 지 3년밖에 안 된 자산이라도, 증여자가 20년 보유했다면 20년으로 셉니다. 표 1이라면 30%, 1세대 1주택 요건을 갖춰 표 2를 쓴다면 보유 공제만으로 40%입니다.
즉 이월과세는 취득가액을 낮추면서 공제율은 올립니다. 두 효과를 함께 계산해야 실제 세액이 나옵니다. 공제 구조는 장기보유특별공제 표가 두 개인 이유에서 다룹니다.
5. 가업상속공제를 받은 자산은 계산식이 따로 있습니다
제97조의2 제4항입니다. 가업상속공제가 적용된 자산의 취득가액은 다음 둘을 합한 금액입니다.
- 피상속인의 취득가액 × 가업상속공제적용률
- 상속개시일 현재 해당 자산가액 × (1 − 가업상속공제적용률)
공제받은 비율만큼은 피상속인의 취득가액을 이어받고, 나머지는 상속개시일 시가를 씁니다. 공제를 받은 만큼 나중에 양도차익이 커지는 구조입니다.
가업상속공제는 요건과 5년 사후관리가 별도로 붙는 제도이므로, 그 자산을 팔 계획이 있다면 공제 단계에서 양도까지 함께 계산해 두어야 합니다.
6. 그래서 증여를 언제 해야 하나
이월과세를 피하려면 증여 후 10년을 넘겨 팔아야 합니다. 그 시간을 낼 수 없다면 판단이 달라집니다.
실무에서 정리하는 순서는 이렇습니다.
- 팔 계획이 언제인가 — 10년 안이면 이월과세를 전제로 계산합니다
- 증여자의 취득가액이 얼마인가 — 이것이 곧 취득가액이 됩니다
- 증여자의 취득일이 언제인가 — 장기보유공제 기산일이 됩니다
- 증여세를 얼마나 내는가 — 필요경비로 들어옵니다
- 이월과세 적용/미적용 두 가지로 계산해 비교합니다
특히 3번이 자주 빠집니다. 증여자가 오래 보유한 자산이라면 이월과세가 걸려도 공제율 상승으로 상당 부분 상쇄되는 경우가 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 증여받고 10년 1개월 뒤에 팔면 완전히 벗어납니까?
이월과세에서는 벗어납니다. 다만 상속세 쪽의 시계는 별개입니다 — 상속개시일 전 10년(상속인 기준) 이내의 증여는 상속재산에 합산됩니다. 두 개의 10년이 각각 돌고 있습니다.
Q2. 부담부증여로 받은 자산은 어떻게 됩니까?
부담부증여는 채무 인수액 부분이 유상 양도로, 나머지가 증여로 나뉩니다. 증여로 과세된 부분에 대해 이월과세 판정이 이루어지므로 한 자산 안에서 계산이 두 갈래로 갑니다. 구조는 부담부증여 — 세금이 둘로 갈리는 구조에서 다룹니다.
Q3. 시부모님께 증여받은 것도 해당됩니까?
직계존비속이 아니므로 제97조의2의 대상이 아닙니다. 다만 특수관계인 사이의 우회 증여로 보아 다른 규정이 적용될 여지는 남습니다. 형식이 아니라 자금과 재산의 실제 귀속을 봅니다.
Q4. 증여세를 필요경비로 넣으면 그만큼 손해가 없는 것 아닙니까?
완전히 상쇄되지는 않습니다. 증여세는 필요경비로 산입되어 과세표준을 줄일 뿐이고, 세액에서 직접 빼 주는 것이 아니기 때문입니다. 양도세율보다 증여세 부담이 크면 그 차이만큼은 회수되지 않습니다.
정리
이월과세는 증여를 없던 일처럼 계산하는 규정입니다.
- 양도일부터 소급 10년(주식 등은 1년) 이내 배우자·직계존비속 증여 자산이 대상입니다
- 취득가액이 증여자가 취득할 당시 금액으로 돌아갑니다
- 이혼해도 적용되고, 사망으로 혼인이 소멸한 경우는 제외됩니다
- 기간은 등기부상 소유기간으로 셉니다
- 낸 증여세는 필요경비로 산입됩니다
- 수용·1세대 1주택·세액이 더 적어지는 경우에는 적용하지 않습니다
- 보유기간도 함께 앞당겨져 장기보유공제율은 올라갑니다
- 신고 전에 적용·미적용 두 가지로 반드시 계산해야 합니다
지수회계법인 자산세무본부는 증여 이력과 등기부를 먼저 맞춰 이월과세 해당 여부를 판정하고, 적용·미적용 두 시나리오를 계산해 실제 신고 금액을 확정해 드립니다. 업무 범위는 양도소득세 신고·검토에 있습니다.
본 글은 2026년 10월 3일 확인한 「소득세법」(2026. 7. 1. 시행) 제97조의2·제95조와 「상속세 및 증여세법」 제13조·제53조 조문을 기준으로 작성했습니다. 증여세 상당액의 계산 방법 등은 같은 법 시행령에 있습니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.