이 글의 목차 15개 섹션
- 1. 보유 2년, 그리고 조정대상지역이면 거주 2년
- 2. 12억을 넘으면 넘는 만큼 과세됩니다
- 3. 겸용주택 — 면적 비교 한 줄이 전부를 가릅니다
- 4. 딸린 토지는 배율까지 봅니다
- 5. 기간 제한을 받지 않는 경우들
- 6. 기간을 이어 붙이는 세 가지
- 7. 같은 날 두 채를 팔면 순서를 고를 수 있습니다
- 8. 용도변경으로 피하려 하면 시점이 앞당겨집니다
- 계약 전 체크리스트
- 자주 묻는 질문
- Q1. “1세대”는 누구까지입니까?
- Q2. 전세로 살던 집을 산 경우, 세입자 기간도 거주기간에 들어갑니까?
- Q3. 잠깐 전출했다가 다시 전입하면 어떻게 됩니까?
- Q4. 12억이 넘으면 장기보유특별공제는 어떻게 됩니까?
- 정리
“우리 집은 한 채뿐입니다. 그럼 세금은 없는 거지요?”
절반만 맞습니다. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 비과세는 네 개의 문을 모두 통과해야 열립니다 — 세대, 보유·거주기간, 가액, 면적입니다. 한 곳만 걸려도 과세로 넘어갑니다.
그리고 이 네 가지는 파는 시점에 확인하는 것이 아니라, 이미 지난 시간으로 정해져 있습니다. 그래서 계약서에 도장을 찍기 전에 확인해야 합니다.
1. 보유 2년, 그리고 조정대상지역이면 거주 2년
「소득세법 시행령」 제154조 제1항이 요건을 정합니다.
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]
읽을 때 두 군데를 눌러야 합니다.
“취득 당시에” 입니다. 양도 당시가 아닙니다. 살 때 조정대상지역이었다면, 그 뒤에 해제되었더라도 거주 2년 요건이 따라붙습니다. 반대로 살 때 조정대상지역이 아니었다면 나중에 지정되어도 거주 요건은 없습니다.
“보유기간 중” 거주기간입니다. 취득 전에 세입자로 살았던 기간은 세지 않습니다.
거주기간은 어떻게 세는가. 시행령 제154조 제6항이 못을 박습니다 — 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지입니다. 실제로 살았다는 다른 증거가 있어도, 세는 자는 주민등록입니다.
2. 12억을 넘으면 넘는 만큼 과세됩니다
제89조 제1항 제3호는 괄호로 예외를 둡니다.
주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다
여기서 흔한 오해가 두 가지입니다.
첫째, 12억을 넘으면 전부 과세되는 것이 아닙니다. 12억을 초과하는 부분에 대응하는 양도차익만 과세됩니다(제95조 제3항). 13억에 판 집의 차익 전부가 아니라, 그중 12억 초과분에 해당하는 비율만큼입니다.
둘째, 기준은 취득가액이 아니라 양도가액입니다. 그리고 주택과 딸린 토지의 합계액입니다.
3. 겸용주택 — 면적 비교 한 줄이 전부를 가릅니다
상가주택에서 가장 큰 갈림길입니다. 시행령 제154조 제3항입니다.
하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
정리하면 이렇습니다.
| 면적 비교 | 결과 |
|---|---|
| 주택 연면적 > 주택 외 연면적 | 건물 전부를 주택으로 봄 |
| 주택 연면적 ≤ 주택 외 연면적 | 주택 부분만 주택, 나머지는 과세 |
같거나 적으면 갈립니다. 1제곱미터 차이로 결과가 뒤집힌다는 뜻입니다.
주택 외 부분이 분리되는 경우, 딸린 토지도 나눕니다 — 전체 토지면적에 주택 연면적이 건물 연면적에서 차지하는 비율을 곱합니다(같은 조 제4항).
4. 딸린 토지는 배율까지 봅니다
집만 비과세되는 것이 아니라 그 땅도 함께 비과세되지만, 무제한이 아닙니다. 건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적까지입니다(시행령 제154조 제7항).
| 지역 | 배율 |
|---|---|
| 도시지역 중 수도권의 주거·상업·공업지역 | 3배 |
| 도시지역 중 수도권의 녹지지역 | 5배 |
| 도시지역 중 수도권 밖 | 5배 |
| 그 밖의 토지(도시지역 밖) | 10배 |
수도권 도시지역의 3배가 가장 빡빡합니다. 마당이 넓은 단독주택에서 초과분이 생기고, 그 초과분은 비과세가 아니라 일반 토지로 과세됩니다.
5. 기간 제한을 받지 않는 경우들
시행령 제154조 제1항 단서는 예외를 열거합니다.
보유·거주기간 제한을 모두 받지 않는 경우
- 민간건설임대주택·공공건설임대주택·공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우로서, 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 거주한 경우
- 주택과 부수토지가 공익사업으로 협의매수·수용되는 경우(사업인정고시일 전에 취득한 것에 한정). 잔존주택은 양도일·수용일부터 5년 이내 양도분까지 포함
- 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우(출국일 현재 1주택, 출국일부터 2년 이내 양도)
- 1년 이상 계속 국외거주가 필요한 취학·근무로 세대 전원이 출국하는 경우(같은 조건)
- 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우
거주기간 제한만 받지 않는 경우
- 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되고, 계약금 지급일 현재 그 세대가 무주택인 경우
수용은 앞서 수용 보상 협의 전에 확인할 다섯 가지에서 따로 다뤘습니다.
6. 기간을 이어 붙이는 세 가지
시행령 제154조 제8항은 기간을 통산하는 경우를 정합니다.
- 멸실 후 재건축. 거주·보유 중에 소실·무너짐·노후로 멸실되어 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 기간을 합산합니다
- 비거주자에서 거주자로 전환. 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에 거주한 상태로 거주자가 된 경우 그 기간을 통산
- 동일세대 상속. 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대였다면, 상속 전에 동일세대로서 거주·보유한 기간을 통산
3번은 실무에서 자주 놓칩니다. 부모님과 함께 살던 집을 상속받은 경우, 상속일부터 2년을 다시 세는 것이 아니라 함께 살던 기간이 이어집니다.
7. 같은 날 두 채를 팔면 순서를 고를 수 있습니다
의외로 유용한 조항입니다. 시행령 제154조 제9항 —
2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.
어느 것을 먼저 판 것으로 볼지 납세자가 정할 수 있으므로, 나중에 판 것이 1주택 상태가 되도록 순서를 잡으면 결과가 달라집니다. 잔금일을 같은 날로 맞추는 것 자체가 설계가 됩니다.
8. 용도변경으로 피하려 하면 시점이 앞당겨집니다
시행령 제154조 제1항 괄호에 조용히 들어 있는 문장입니다.
양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다)
계약을 맺어 놓고 잔금 전에 근린생활시설로 바꿔 주택 수를 조정하는 방식을 차단하는 조항입니다. 그 경우 판정 시점이 매매계약일로 앞당겨집니다.
계약 전 체크리스트
- 양도일 현재 세대 전체가 보유한 주택이 몇 채입니까 (분양권·조합원입주권 포함)
- 취득 당시 조정대상지역이었습니까
- 그렇다면 주민등록상 전입~전출이 2년 이상입니까
- 양도가액(주택 + 부수토지)이 12억원을 넘습니까
- 겸용주택이라면 주택 연면적 > 주택 외 연면적입니까
- 부수토지가 지역별 배율 안에 들어옵니까
- 멸실·재건축·상속으로 통산할 기간이 있습니까
- 두 채를 같은 날 판다면 순서를 정하셨습니까
자주 묻는 질문
Q1. “1세대”는 누구까지입니까?
거주자와 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 묶습니다. 그래서 주택 수는 사람이 아니라 세대로 셉니다. 자녀가 세대를 분리했는지, 부모님과 주민등록이 함께 되어 있는지가 그대로 결과를 바꿉니다. 결혼·동거봉양·상속으로 일시적으로 2주택이 되는 경우의 특례는 시행령 제155조에 따로 있습니다.
Q2. 전세로 살던 집을 산 경우, 세입자 기간도 거주기간에 들어갑니까?
들어가지 않습니다. 조문이 “그 보유기간 중 거주기간”이라고 정하므로, 취득 이후의 거주만 셉니다.
Q3. 잠깐 전출했다가 다시 전입하면 어떻게 됩니까?
거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지의 기간이고, 여러 구간이 있으면 그 기간들을 더해 2년을 판단합니다. 다만 전출 기간 동안 다른 주택을 취득했다면 주택 수 문제가 별도로 생깁니다.
Q4. 12억이 넘으면 장기보유특별공제는 어떻게 됩니까?
비과세에서 제외된 부분에 대해 장기보유특별공제가 적용되는데, 1세대 1주택 요건을 충족한 고가주택은 보유기간 공제와 거주기간 공제를 합산하는 표 2를 씁니다. 최대 80%까지 올라갑니다. 보유기간과 거주기간이 각각 별도로 계산되므로, 거주하지 않고 보유만 한 고가주택은 공제율이 절반에서 멈춥니다.
정리
1세대 1주택 비과세는 한 채라는 사실만으로 성립하지 않습니다.
- 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년이 추가됩니다
- 거주기간은 주민등록 전입~전출로 셉니다
- 12억원 초과분은 과세되고, 기준은 양도가액입니다
- 겸용주택은 주택 연면적이 더 커야 전부 주택이 됩니다 — 같으면 갈립니다
- 부수토지는 수도권 도시지역 3배 · 그 밖 10배 안까지입니다
- 멸실·재건축, 비거주자 전환, 동일세대 상속은 기간을 통산합니다
- 같은 날 두 채를 팔면 순서를 선택할 수 있습니다
지수회계법인 자산세무본부는 세대 구성과 주민등록 이력, 조정대상지역 지정 연혁을 먼저 맞춰 요건을 판정한 뒤, 12억 초과분과 장기보유공제를 함께 계산해 시나리오를 비교해 드립니다. 업무 범위는 양도소득세 신고·검토와 양도세 시뮬레이션에 있습니다.
본 글은 2026년 9월 18일 기준 「소득세법」(2026. 1. 1. 시행)과 같은 법 시행령(2026. 7. 1. 시행) 조문을 확인해 작성했습니다. 조정대상지역 지정 현황과 특례는 개정이 잦으므로 양도 시점의 규정으로 확인해야 합니다. 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 의사결정 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.